五更寒夜 弱需求市场难言见底
三支金箭 保交楼政策力度空前
继续探底
世联EVS存量住宅加权均价为24,613元/㎡（仅作价格指数用），环比加速下滑，名义跌幅为0.49%，同比名义跌幅扩大到0.99%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（1.6%）、广义货币（M2）增幅（12.4%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。在世联评估跟踪的重点城市中，11月存量住宅成交环比上升17.8%，表现显著好于新房。由于三线城市新房存在交付风险，存量市场成为购房者避险之选，成交升幅最为突出。时至岁末，新房市场观望情绪依旧浓厚，成交仍然冰冷如初。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降12.8%。受疫情影响，广州、重庆等城市成交量创下近期低位。11月，全国重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升8.2%，成交金额环比下降15.4%。溢价率为低值2.1%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在14.6%的较高水平。各典型城市基本完成全年集中供地任务，央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境。集中供地初衷为了抑制居住用地市场过热，目前土地市场热度一路下滑，集中供地制度有待全面检讨完善。11月29日，无锡第五批次集中供地落锤，14宗居住用地顺利成交。本批供地未采取预公告形式，而是直接挂牌，供地质量有所提升，不乏经开区奥体板块、新吴区太科园板块、滨湖区山水城板块等热点板块。最终14宗地共获得土地出让金224.1亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。西安、淮安、北京分别掘金177.1亿元、158.2亿元、135.2亿元，位列第二至四位。高能级城市集体领跌
在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、佛山等5座（比上月减少3座），北京、天津、深圳、广州、成都、重庆、武汉等高能级城市集体领跌，下跌城市多达41座，大部分城市明显进入买方市场。环比涨幅居前的城市为佛山（0.69%）、上海（0.22%）、三亚（0.12%）、乌鲁木齐（0.04%）及呼和浩特（0.02%）。环比跌幅居前的城市为东莞（-1.81%）、杭州（-1.27%）、太原（-0.94%）、哈尔滨（-0.90%）及北京（-0.90%）。
存量住宅均价同比上涨城市有9座（比上月减少1座），下跌城市多达37座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。
下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。哈尔滨、郑州、呼和浩特、太原、沈阳、天津等北部城市阴跌不止，南热北冷格局持续。
同比涨幅居前的城市为厦门（3.51%）、上海（3.37%）、泉州（2.76%）、北京（2.46%）及成都（1.96%）。
同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.55%）、郑州（-7.21%）、重庆（-7.02%）、南宁（-5.81%）及呼和浩特（-5.70%）。
从“金融16条”到央行全面降准，再到金融救市“第三支箭”纾困房企，大剂量的强心剂和升压药效果尚未显现。罗衾不耐五更寒，11月住宅市场继续探底。今年前三个季度，救市政策更多侧重在需求端，如房贷利率调整、首付比例调整、限购政策松动、公积金贷款政策调整、保交楼等等，以支持刚需和改善买房需求为主。第四季度供给端政策层层递进，房地产融资弓弦拉满，信贷、债券、股权三箭齐发，从此前的“救项目”转向“救企业”，力度之大、落地之快超乎预期。- 11月8日，交易商协会和中债增支持民企债务融资（第二支箭“债券”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。
- 11月11日，央行、银保监会开出“金融16条”（第一支箭“信贷”），涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面，强力推进房企“保交楼”和信贷。截至月末，20余家银行密集给予了50余家房企意向性授信规模高达3万亿。
- 11月28日，证监会决定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，支持房企融资威力最大的第三支箭“股权”终于离弦击发。时隔12年，股权融资首次被放开，各种政策已经接近历史最宽松时期。
从“三条红线”到“三支金箭”，政策腾挪力度空前，将很大程度上改善房企资金链，一丝曙光穿透了楼市的阴霾。需求端方面，由于整体结婚人数下降，出生率下降，城镇化速度放缓，居民杠杆率高企等的基本面导致住宅需求趋势性下降。疫情反复导致宏观经济短期下行，居民收入不稳定，购买力低迷。2022年前三季度，作为购房主要群体的城镇居民人均消费支出（扣除价格因素影响）同比下降0.2%。目前任凭多少救市政策刺激，全国各地住宅销售始终疲软，短期市场修复艰难。激活楼市首先要激活需求端，需要先激活老百姓的收入，全面重启经济是稳楼市最关键一步。后疫情时代，预计明年经济新周期启动，此前积累的超额储蓄和消费需求逐渐释放，二季度可能形成市场底，各线城市重启轮动修复。预计上半年三大都市圈和南方少数高能级城市核心区存量住宅均价、成交量将率先回稳，稳中求进，实现软着陆。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，修复节奏将明显滞后。
自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万存量小区、1.5亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。
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