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银十爽约市场磨底仍需时日 | 2022年10月全国重点城市楼市综述

来源:价值领地2022.11.11浏览量：565

十爽约  市场磨底仍需时日细雨生寒  政策护航孕育转机10月综述均价稳中有降，成

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

银十爽约市场磨底仍需时日

细雨生寒政策护航孕育转机

10月综述

均价稳中有降，成交双双下滑

世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡，环比名义跌幅为0.17%，同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（2.1%）、广义货币（M2）增幅（12.1%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。

在世联评估跟踪的重点城市中，10月存量住宅成交反季节下滑，成交整体依旧低迷，环比下降10.8%。

即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩，销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%。

10月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%，成交金额环比下降21.6%，溢价率为创记录的低值1.1%，流拍率维持在15.3%。

本月有9座城市开展集中供地，央国企继续担当兜底主力，溢价率降至冰点。有行业大牛总结，集中供地“以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终由预备的企业顺利完成”。

广州第三批集中供地推出18宗涉宅宗地，成功出让15宗，央国企排队分果，落槌收金479.2亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富+中船联合体以187.6亿总价斩获，总价仅次于2009年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价31.5亿竞得。

成都、南京、苏州分别掘金325.2亿元、274.7亿元、179.2亿元，位列第二至四位。

环比变动

下跌城市数量持续增加

在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、北京等8座（比上月减少3座），下跌城市多达38座，下跌城市数量持续增加。下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。

环比涨幅居前的城市为上海（0.36%）、泉州（0.34%）、济南（0.31%）、北京（0.22%）及乌鲁木齐（0.20%）。

环比跌幅居前的城市为宁波（-1.80%）、东莞（-1.05%）、哈尔滨（-0.85%）、沈阳（-0.83%）及郑州（-0.82%）。

均价同比

南热北冷格局持续

存量住宅均价同比上涨城市有10座（比上月减少1座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止，南热北冷格局持续。

同比涨幅居前的城市为厦门（4.04%）、北京（3.81%）、泉州（3.15%）、上海（2.96%）及合肥（2.35%）。

同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.41%）、郑州（-6.91%）、南宁（-6.07%）、重庆（-5.82%）及呼和浩特（-5.80%）。

市场展望

均价平稳，成交微升

朔风渐起，细雨生寒。

楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。

“十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场恢复节奏，政策效果未完全显现，下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观）延续，销售节奏缓慢，又有更多的房企陷入资金链危机，暂停境外债偿付。

作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告重申“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，与十九大报告保持一致，彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。

大会之后，重点工作要铺开推进，深圳房地产税试点传言再起。10月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳2021年2月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》，2022年10月发布《2022年度房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。

10月，财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下，四季度土地市场将持续降温。

当前因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”；深圳、苏州、济南等16城落地执行存量住宅“带押过户”；北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，有助于进一步活跃房地产市场。预计一二线城市限购限贷政策将渐进式放宽，而其他城市的行政限制性政策则有望全面取消。

楼市基本面修复路径较为曲折，四季度主要问题都在逐步进行解决和修正，市场磨底仍需时日。预计四季度存量住宅呈“均价平稳，成交微升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，楼市整体回暖仍需一定时间。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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