行业定调与调控基调

➤ 2.1.1 市场信心：供给端“保交楼、保民生”，稳定大局

如前所述，2022年虽然政策发布频率创下历史新高，但在房住不炒基调下，宽松力度不大，对于市场的提振效果并未能达到预期，而7月爆发的强制停贷潮又进一步对市场信心恢复带来了显著的打击。

实际上，自2021年末以来，中央层面便持续强调“保交楼”的重要性，但及至2022年上半年，整体上政策支持仍主要侧重在“保项目”而非“救企业”。虽然供给端持续优化预售资金监管，缓解房企成本与资金压力，融资端持续强调保障合理融资需求，但是相关政策支持更多的还是倾向于高信用等级、风险较小的企业，整体的融资支持力度与纾困进度有限，叠加市场持续下行下销售回款的持续受限，更多的房企乃至前期市场看好的优质房企也开始出现爆雷，进而导致项目烂尾与停工。

8月12日，在银保监会通气会上，有关负责人表示，银保监会将加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，积极研究推动“保交楼、稳民生”工作，推进压实地方责任，在地方党委政府相关工作安排的总体框架下，摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策。在金融支持方面，将积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

与此同时，地方持续落实与推进“保交楼、保民生”工作，基于“一城一策”“一企一策”等策略，加快出险项目的纾困。

➤ 2.1.2 市场信心：金融端“三箭齐发”满足合理融资需求

➤ 2.2. 住房消费：优化需求侧管理，大力支持刚需和改善性住房需求

从全年因城施策重点关注对象来看，更多定向于支持刚性、改善性住房需求群体。信贷政策方面全年三次降低贷款市场报价利率、两次降低存款准备金率，实施差异化信贷支持。4月29日，针对房地产领域，中央明确提出要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”；7月28日，中央提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”；9月末中央层面接连发布“两息一税”三项宽松政策，进一步助力刚需与改善性需求的释放。

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自2011年《政府工作报告》中较早提出“加快健全房地产市场调控的长效机制”，十多年来，建立健全房地产发展长效机制被反复、持续的强调；2021年12月中央经济工作会议首次重点提出“探索新的发展模式”，2022年12月中央经济工作会议提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。从前期实践来看，无论是长效机制还是新发展模式的形成，都不是一蹴而就的，在当下房地产行业结构转型时期，持续探索完善房地产长效机制与新发展模式的内涵、功能与构成，也将成为一项更加重要的议题。

➤ 3.1. 长效发展机制回顾

➤3.2. 新发展模式展望

➤ 3.3. 保租房与REITs

具体来看，在“房住不炒”，构建房地产长效机制的整体思路下，加快住房领域供给侧结构性改革将持续推进，未来用商品房和保障性住房两条腿走路，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，将成为房地产行业新发展新发展模式的重要构成。

2022年我国保障性租赁住房发展持续拓展，从年初为鼓励金融机构大力支持保障性住房租赁项目而提出不将保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，到4月份全国首个保障性租赁住房REITs项目（深圳市人才安居集团项目）正式报送发改委，2022年已有4只保障性租赁住房REITs正式上市发行。

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