二月综述

成交量季节性波动

2月，瑞联EVS存量住宅加权均价为21,726元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.87%。

全国重点城市住宅均价同比跌幅为5.62%，跌幅继续扩大，均价总体仍处下行阶段，探底格局尚未打破。

2月房企推盘力度不足，市场供需双向收缩，新建商品住宅销售面积下挫42.9%。今年返乡置业消逝，密集利好政策叠加并未在春节楼市激起太大的浪花，成交全线回落。随着春节假期结束，前期高能级城市政策利好发酵，房企正密切关注“金三银四”时间窗口，积极备战“小阳春”。

环比变动

珠三角地区均价下降较明显

在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有一座（比上月减少两座）。

海口存量住宅市场平稳，本月均价稳中略升0.13%，难能可贵。珠三角地区广州、佛山、东莞、中山、惠州均价下降较明显。其中广州楼市松绑走在一线城市最前沿，对全面市场化运作进行探索，大幅放宽核心区域限购，全力促使住宅市场筑底企稳。

环比跌幅居前的城市为广州（-3.15%）、佛山（-1.86%）、泉州（-1.86%）、福州（-1.45%）及烟台（-1.44%）。

均价同比

存量住宅均价同比上涨城市有一座（与上月持平），下跌城市为45座。三亚存量住宅均价同比上涨0.31%，是冬日全国楼市最温暖的城市。

同比跌幅居前的城市为东莞（-18.79%）、郑州（-11.87%）、温州（-11.49%）、江门（-10.58%）及宁波（-10.03%）。

市场展望

2月27日，住建部指出，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

2月，五年期以上贷款市场报价利率（LPR）降至3.95%，为1991年以来的最低值。降幅为25个基点，创2019年8月换锚以来最大降幅，各能级城市房贷利率随之大幅调降。央行开年大幅降息，配套各地出台的一系列政策组合拳，全力扶持楼市，将进一步提振信贷、房地产市场，将有效带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步提升。

在因城施策大背景下，各大城市供需两端政策持续落地，地产金融支持全面提速。按照协调机制“应建尽建”原则，城市融资协调机制陆续落地，房地产融资“白名单”正在加速落地。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目进入房产融资“白名单”，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响将进一步显现。

开年以来，四大一线城市及香港快速响应住建部“用好政策工具箱”号召，相继松绑限购，信号意义明显。

1月27日广州取消120平方米以上住房限购。1月30日上海放宽外环以外区域（崇明区除外）非上海户籍单身青年购房要求。2月6日北京放松通州区限购政策。2月7日，深圳加入限购政策优化行列，大幅降低购房门槛，在需求端精准发力。

2月28日，香港决定撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。香港“全面撤辣”，松绑力度远大于北上广深。

市场不稳，政策不止，楼市政策环境已接近近十年来最宽松阶段。随着本轮高能级城市限购政策同步优化，购房需求仍有释放空间，“小阳春”行情有望在部分核心城市出现。核心城市的“虹吸效应”将对郊区等非核心区域、邻近中小城市楼市产生巨大影响，城市之间以及区域之间分化将进一步加剧。

从短期的市场供需和波动情况看，上半年新建住宅市场继续筑底整固，下半年成交价量将有积极的表现，长三角、珠三角、京津冀三大核心城市群及部分强二线城市轮动修复，重回良性循环轨道。

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