REITs不同于证券市场上的股票，其要求每年强制分配收益给投资者，且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此未来持有期内，基础设施资产的收益能力将直接影响着其价值水平。在资产评估的方法中，只有收益法采用预期收益原则，即通过将未来收益利用折现率（报酬率）转化为价值的方法，正与REITs的本质相契合。因此REITs相关政策要求其价值评估时，原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法，且应当将收益法中现金流量折现法作为主要的评估方法。因此，基础设施REITs资产评估本质上是对基础设施资产收益价值评估，即预期未来现金流的现值之和。

REITs中基础设施资产评估收益法用数学式可表示为：

目前特许经营权类REITs主要采用了加权平均资本成本法（WACC），产权类REITs主要采用了累加法（无风险收益率加风险调整值）进行测算。由于预期回报、资本成本、市场利率、资产类型和分布城市、区位等多方面影响因素的不同，不同资产类型折现率有较明显的差异。已发行REITs典型资产类型的折现率统计如下：

我们从资产评估逻辑和方法的角度介绍了基础设施REITs的主要资产评估方法——收益法。收益法是基于资产未来收益的预期，体现了资产收益的特性，从而使得基础设施评估价值成为REITs投资价值的压舱石，锚定了REITs投资价值。虽然短期内REITs市值会有波动，但长期来看，终将回归其本源价值。因此REITs投资者除关注资本市场风险外，更应透过现象看本质，关注底层资产的价值变化，把握投资机遇，以不变应万变。