证券日报网刊登瑞联平台文章:《REITs投资价值之压舱石:基础设施评估价值》
来源:瑞联平台2023.05.18浏览量:267
平台副总经理、世联资产总经理陈迅共同撰写的《REITs投资价值之压舱石:基础设施评估价值》一文,在证
首发:瑞联资信平台微信公众号
由瑞联平台价值研究院研究员胡永强,瑞联平台副总经理、世联资产总经理陈迅共同撰写的《REITs投资价值之压舱石:基础设施评估价值》一文,在证券日报网首发。
瑞联平台及价值研究院的研究成果一直备受行业和市场关注。此次,瑞联平台的研究成果被证券日报网收录,是行业对瑞联平台学术研究及专业能力的肯定,也说明了瑞联平台在行业研究领域的权威性和影响力。
以下为文章全文:

REITs不同于证券市场上的股票,其要求每年强制分配收益给投资者,且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,因此未来持有期内,基础设施资产的收益能力将直接影响着其价值水平。在资产评估的方法中,只有收益法采用预期收益原则,即通过将未来收益利用折现率(报酬率)转化为价值的方法,正与REITs的本质相契合。因此REITs相关政策要求其价值评估时,原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法,且应当将收益法中现金流量折现法作为主要的评估方法。因此,基础设施REITs资产评估本质上是对基础设施资产收益价值评估,即预期未来现金流的现值之和。
REITs中基础设施资产评估收益法用数学式可表示为:
目前特许经营权类REITs主要采用了加权平均资本成本法(WACC),产权类REITs主要采用了累加法(无风险收益率加风险调整值)进行测算。由于预期回报、资本成本、市场利率、资产类型和分布城市、区位等多方面影响因素的不同,不同资产类型折现率有较明显的差异。已发行REITs典型资产类型的折现率统计如下:
我们从资产评估逻辑和方法的角度介绍了基础设施REITs的主要资产评估方法——收益法。收益法是基于资产未来收益的预期,体现了资产收益的特性,从而使得基础设施评估价值成为REITs投资价值的压舱石,锚定了REITs投资价值。虽然短期内REITs市值会有波动,但长期来看,终将回归其本源价值。因此REITs投资者除关注资本市场风险外,更应透过现象看本质,关注底层资产的价值变化,把握投资机遇,以不变应万变。

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