伴随着我国城市化已接近尾声，加之持续的新冠疫情冲击。房地产行业告别了暴利时代，进入了下行通道的深度调整期。部分房开企业激进的经营策略和高负债、高周转模式等降低了企业抗风险能力。

从需求端来看，房地产企业面临严重债务危机及“暴雷”风险、人们对未来的收入悲观预期和对未来房价走势的悲观预期成为影响房地产市场回暖的重要因素。根据世联评估跟踪的重点城市中，2022年10月存量住宅成交反季节下滑，环比下降10.8%，成交整体低迷。即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩。新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%。 

房地产作为我国的重要支柱产业，其牵一发而动全身。对处在调整期的房地产业来说“信心比黄金更重要”。为稳定房地产市场，保持房地产行业健康稳定发展，在“房住不炒，因城施策”的主基调下，中央及地方近期货币及信贷政策等多管齐下，采取了降低房贷及公积金贷款利率、增加公积金贷款额度、降低首付比例、放松限购、限贷、限售等措施。显示出国家稳地产的决心，以稳定市场预期。

2022年11月11日中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（（银发）[2022]254号）。《通知》的出台，意味着对房地产融资的大方向从限制转向了支持。“房16条”主要从房地产融资、“保交楼”、配合做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权利、调整部分金融管理政策和加大住房租赁金融支持力度等6方面进行开展。本文重点从以下方面进行解读。

为保持房地产融资平稳发展，本轮政策主要对房地产开发企业、建筑企业和购房者等三个角度提供支持。

✎针对房地产企业：

（1）特别强调房地产开发贷款的投放对国有、民营企业“一视同仁”。同时房地产市场的救助方向由原来的“救项目不救企业”转变为“救项目与救企业并存。

（2）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这意味着房地产开发企业在原有信贷政策基础上多了1年的转圜时间，且展期后不用降级不用纳入不良。通过以时间换空间的方式，一方面房地产开发企业可以借助于这宝贵的时间进行内部调整以适应新型常态化发展；银行等金融机构也可通过寻求更多的风险化解方式以化解不良风险，以避免引发更大范围的债务危机。

（3）在债券市场，支持优质房地产企业发行债券融资、推动专业信用增进机构提供增信支持，鼓励对兑付困难的通过协商一致的前提下做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。本轮许多房地产企业危机主要是流动性危机，通过提供增信等方式有助于解决当前民营企业融资难的困境，通过合理展期和置换有助于降低企业负债，同时给予更多生产自救的时间。

（4）鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托、理财等资管产品增量房地产融资。鉴于信托机构过往陷入问题房地产项目较多，此时剩余的优质房企也较少，至于能发挥多大作用，尚待观察。

✎针对建筑企业：主要是鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。建筑企业作为房地产开发重要环节，其一般通过自有资金或借款给予房地产商的施工垫资，而且施工垫资没有担保，其抗风险能力相对较差，此前出险的多家房地产企业中、深套其中的建筑商元气大伤。保持建筑企业融资稳定，对保交楼十分重要。

✎针对购房者：主要是因城施策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。降低房贷首付比例和贷款利率能一定程度上刺激房地产市场刚性需求。但在疫情常态化、购房者收入下降和未来房地产市场价格走低的预期下，其产生的刺激效果将打上折扣。

主要是通过支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款和鼓励金融机构提供配套融资支持等两方面进行。

（1）政策性银行的“保交楼”专项借款是解决目前楼市烂尾风险的紧急措施。其借款主体一般为受地方政府委托的地方国企。该政策的推出，对改变购房者观望情绪，提升对房地产市场的信心异常重要。同时也考验地方政府在化解房地产市场风险，特别是处理烂尾楼方面的定力。但是在疫情常态化防控的背景下，地方财政压力较大。他们有多大意愿来支持该专项借款还需要看地方政府财力和意愿。

（2）配套融资的承贷主体是房企、核心是能否把项目盘活，《通知》明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。同时明确对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。这有助于银行及AMC机构及负责人迈开步子，积极支持那些已陷入困境的房企但部分优质的项目走出困境。

对受困房企的风险处置。一方面是做好房地产项目并购金融支持，积极开展房地产项目并购贷款业务，特别是优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。《通知》特别提到金融机构发行项目并购专项债是本次提出的一大亮点。有助于解决在企业兼并收购过程中面对的资金问题。

另一方面是积极探索市场化支持方式，主要包括金融机构一企一策协助推进项目复工交付、鼓励资产管理公司通过担任破产管理人或重整投资人等方式参与项目处置、探索通过设立基金等方式。AMC机构等参与房地产风险化解，对于提振市场信心、化解地方重点问题楼盘风险将起到积极作用。

不过，在当前房地产行业形势下，受资本限制和商业考量等多重因素影响，AMC等市场主体参与房地产风险化解的最终落地情况及所产生的效果存在一定不确定性。

《通知》提出优化住房租赁信贷服务。一方面是对住房租赁企业进行信贷支持。引导金融机构加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房发放的贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

另一方面是拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。伴随我国城市化发展水平的提高，城市间人口流动更加频繁，由此带来资金和人才等的流动。修建保障性租赁住房有助于加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度、有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，同时有助于促进房地产市场平稳健康发展。政策上加大对住房租赁金融支持，有助于将有效降低保障性租赁住房建设和运营成本，有助于培育租赁住房市场。

此外《通知》还对因疫情影响而失去收入来源的个人进行延期展期等调整、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、阶段性优化房地产项目并购融资政策等措施。这些政策一定程度上能降低购房者和开发企业的还贷压力，有效避免集中式断贷风险。从而降低银行等金融机构的不良率。

房地产市场的健康稳定发展任重而道远。疫情常态化、潜在购房者预期收入下降、房地产市场的悲观预期等都为房地产市场健康稳定发展构成了较大挑战。但“房16条”无疑像寒冬中一股“暖流”，展现了高层在“房住不炒”政策指导下的促进房地产市场平稳健康发展坚定态度，重塑市场参与者信心。待其具体措施及相关配套政策的逐步落实，房地产市场基本盘必将更坚定稳固。

预计经过此轮房地产行业的深度调整，房地产行业的监管和调控机制将越来越完善，部分已出险企业的风险将得到有效化解，市场参与者也会越来越理性，我国的房地产市场将恢复良性健康稳定发展。