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投后如何避免“踩坑工抵房”,要做好七步骤!

来源:瑞联平台2023.01.16浏览量:311

,各地全面落实因城施策,行业政策环境进入宽松周期,地产行业仍面临严峻挑战,商品房销售规模大幅下降,各

首发:瑞联资信平台微信公众号




引言

近年,中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面落实因城施策,行业政策环境进入宽松周期,地产行业仍面临严峻挑战,商品房销售规模大幅下降,各大地产商资金链压力巨大,为了缓解债务资金压力,越来越多地产商选择以房抵债,市面上掀起了“工抵热”。


什么是工抵房

工抵房广义定义为:指在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,而向银行或房地产相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款,将该项目尚未出售的全部(或部分)房屋产权或使用权进行抵押。


工抵房本质上就是以资抵债的一种方式,也可以理解为开发商没有办法支付工程款而抵押给施工方的房子,是开发商支付工程款的一种结算方式。


目前“工抵房”存在形式



本项目房源抵扣本项目工程款(债务)

优:

1、有利于缓解项目现金流压力问题,同时也增加项目销售去化;

2、相较商票、保理等支付方式,能够减少贴息等额外支出。


弊:

1、工抵房是一种抵付债务或加速去化的让利行为,一般会低于正常销售价格,会导致货值减损,难以达到委托方收益预期;

2、存在一定法律风险,例如不能备案或协议解除风险等。




本项目房源抵扣关联公司项目工程款(债务)

优:增加项目去化

弊:因为涉及关联公司债务,存在关联公司不能按合同要求将购房款打入项目公司监管账户的风险,所以此类协议签署需关联公司先将资金支付至本项目监管户,再签协议(或是先签订协议,但协议中应明确约定资金到账时间及资金未到账的处置办法);



关联公司房源抵扣本项目工程款(债务)

优:若在投后监管期间,只作挂账而不实际支付,既解决了债务问题,又暂时不产生货值减损的问题,仅需考虑所抵扣房源与所欠工程款问题,属于双赢局面;


弊:若是监管期间需要支付,那与正常工程款支付无异,需确保协议正常履行,应付未付工程款不超抵扣货值,并做好台账登记。


投后视角下“工抵房”风险防范

Part.1

核算工程款

依据合同支付条款及节点核算抵扣的工程款(债务),可以通过现场实地查勘、核算工程款资料(如工程量、签证等)等方式判断该笔工程款是否合理;

Part.2

房源货值

抵扣房源应与预售备案价、近三月实际销售成交均价作对比,单价折扣是否正常,其次是对房源位置、户型、楼层等条件进行综合对比,是否为易售房源,最后是对比销售台账,避免出现二次销售,产生不必要的麻烦;

Part.3

备案网签

协议转备案网签时,核实网签合同房号、面积、单价等是否与协议一致,若是本项目房源抵扣本项目及关联公司工程款时,需核实房款到账情况,是否需要退款给施工单位;

Part.4

合同台账

协议一旦签署,债权债务关系就会确立,需对合同台账支付情况进行登记并备注;

Part.5

工抵房台账

建议建立“工抵房台账”,对工程款及销售台账进项交叉复核;

Part.6

挂账处理

针对工抵房,大多数项目公司还是选择挂账形式进行处理,例如A公司与项目公司共同签署某份合同,形成了债权债务关系,工抵协议签订后,财务将该部分债务挂账,待购房合同签订后,应收购房款与应付工程款两相冲抵,账面并不会体现;

Part.7

台账核对

部分项目公司为了减少现金流支出,增加去化,亦或是为了完成季度或者年度指标考核,会签订大量工抵协议,这就需要对每一份工抵协议签订进行台账登记,不定时对项目公司内部流程及台账进行核对,确保每一份工抵协议都经驻场人员审核登记后,方可用印;另一方面,对新出购房合同与工抵台账作比较,确保工抵协议与购房合同信息一致后,再用印购房合同进行网签备案。

特别的,一些工抵协议还会出现《债权转让协议》,总包单位与分包单位单独签订并写明在工抵协议中,约定总包对建设方的债权转让给分包单位。


 总 结 

工抵房”本质是一种以资抵债,加速去化回款的一种让利行为,无论是真工抵还是假工抵实促销,都是大环境下地产商资金短缺的表现。工抵房在实际操作中有许多需要注意的点,针对监管期间发生的工抵房,我们应注意核实并判断工程款的合理性、房源信息真实性及工抵协议转备案网签的一致性,除此之外,伴随协议签署而产生的税务和法律纠纷也应作为综合考量的一部分。







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