一、住宅新房供应

2022年，受疫情反复的持续影响，叠加宏观经济深层次调整所带来的阶段性经济下行阵痛，房地产行业不能独善其身，持续低迷的市场氛围萦绕着深圳楼市每一个环节。

2022年，深圳新建商品住宅供应43,567套/434.65万㎡，套数同比减少28.2%。三季度供应集中爆发，供应量为19,852套，占全年供应的45.6%。

二、新房成交分析

2022年，深圳新建商品住宅成交均价为68,063元/㎡，同比上涨6.23%。

各种因素叠加导致市场避险情绪上升，新建住宅销售面临较大的冲击，全年成交34,441套，同比下降29.5%，为四年来的低位；总成交面积为355.7万㎡，同比下降26.8%。

深圳存量住宅成交连续两年低于新房。2022年一、二手住宅成交套数分别占据61.3%和38.7%的市场份额，呈现出“冰火两重天”态势。存量住宅市场部分需求转到新房，与存量住宅创下近15年新低对比，新房市场显然成为当前深圳楼市的主力。

备受瞩目的南山科技园超级网红盘华润城以1,366套/190,994㎡，251.9亿元（均价131,893元/㎡）的辉煌数据，蝉联年度成交金额冠军宝座。

位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷低价出货，以1,350套/63,653㎡成绩位列全年成交套数第二把交椅。

其他热销楼盘包括深铁瑞城（1326套/133,038㎡）、合正方州（1219套/126,730㎡）、益田御龙天地（870套/113,862㎡）、鸿荣源博誉府（788套/84,367㎡）等。

从开发商销售情况看，华润置地2022年华润城（251.9亿元）、前海润峯府（99.2亿元）、润峯云上府（33.0亿元）等10个项目火力全开，以48.08万㎡/430.2亿元遥遥领先，蝉联深圳地区销售面积、金额双料冠军。

招商蛇口（销售206.6亿元）、深圳地铁（销售193.3亿元）、金地集团（销售184.3亿元）、卓越集团（销售154.6亿元）等传统地产“老大”仍然表现卓越，坚挺在TOP5。

2021年销售金额排名第二的万科2022年下滑至第9位。原排名第四的龙光集团2022年债务重组成功，销售下滑至第19位。

与此同时，“房住不炒”的路障让部分只懂加油不会刹车的三高（高负债、高杠杆、高周转）房企跌出深圳榜单之外。

三、新房存量及去化

由于新盘大增及销售不畅，截至2022年12月末，新建商品住宅可售数量40,048套/403.70万㎡，可售套数同比上升39.1%，库存处于近八年高位。

商品住宅2022年三季度供应集中爆发，可售面积明显增加。因11月大量项目入市，存量上升至近年最高点。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积除以最近十二个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月表示存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，预示住宅价格将上涨。

当前深圳新建住宅库存去化周期为14.0个月，回到调控目标区间。

深圳人才房成为影响市场预期的新变量，市场上买得起普通商品房的刚需，也纷纷转向打折人才房（房价一次性打五折/六折，“单身35岁以上/结婚不限+深户本科+3年社保”就能申请摇号）。随着第一批可售人才住房4,422套进入选房阶段，第二批又有2个可售型人才房项目获批，分别是位于龙岗的星河珑府（992套），以及位于盐田的安居云畔（83套），共1,075套房源。据不完全统计，目前全市招拍挂项目中可售人才房项目28个，约2.5万套将会相继供应。

根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，深圳5年内商品规划期内计划建设筹集住房89万套。其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套，包括公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套、共有产权住房8万套。

深圳住建局提出，2023年深圳将着力解决好新市民、青年人等住房问题，全年建设筹集保障性住房18.5万套(间)，保障性住房投资不少于400亿元。

深圳未来住宅市场格局将是商品住房和保障房“双轨并行”，共同推动深圳住房体系的完善，也为全国住房制度改革创新提供深圳经验。目前集中供地商品住房楼盘开始投放市场，大量公共住房涌现，住房成倍的供应增加，深圳住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。

一、存量成交分析

楼市的繁荣兴衰，住宅市场是晴雨表，而存量住宅房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

2022年，堪称深圳楼市的“冰河时代”，存量住宅价格连续14个月阴跌。

截至2022年末，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,943元/㎡，同比跌幅扩大到3.23%。对照消费者物价指数（CPI）升幅（1.8%）、广义货币（M2）增幅（11.8%），住宅均价实际跌幅更为显著，市场重心持续下移。

2022年存量住宅成交持续低迷，网签仅21,701套，同比下跌46.7%，连续两年腰斩（2020年95,273套；2021年40,700套），并创下了近15年的新低。

从全年月度走势上看，市场虽有起伏，但整体维持在低位水平运行，“2400套”成为月交易量无法跨越的天花板。市场信心缺失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。

深圳住宅市场风险偏好出现新的调整，居住属性得到强化，金融属性则开始褪却。很多核心地段、豪宅片区和学区房片区小区房价均出现不同程度的下跌，双深实验学区房百花片区的小区跌幅居前。

三年时间，存量市场从最高月成交超13000套的高光时刻，滑入月均成交约1800套的长期低迷中，供求关系逆转。根据四大行（乐有家、世华、贝壳、中原）数据，深圳挂盘出售房源从年初约4万套上升到目前约10万套（存在重复房源），同比上升1.5倍，挂牌量不断上涨，反映业主出售意愿不断上升。

深圳存量住宅房价收入比高达26.8，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。

2022年，深圳住宅租金总体呈趋势性下降形态。

根据世联EVS统计数据，截至12月末，优质商品住宅加权平均月租金为83.2元/㎡。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

大力发展保障性租赁住房是2022年中国楼市主旋律。

10月，龙岗区中骏蓝湾翠岭花园一期、中信龙盛广场、荷谷美苑、悦龙华府二期、龙美居、坪达雅园、金地凯旋广场、公园里花园三期、信义荔山御园共9个项目418套公共租赁住房进行配租。在稳字当头、租购并举的背景下，国家已经在大力构建公共住房保障体系，房租大涨的概率也不是很大。

深圳发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，盖范围3,786个商品住房楼盘，215个商务公寓楼盘以及318个统建楼楼盘，2,042个城中村私宅，6,702个产业园区，包含厂房、研发用房和物流仓储用房，4,500个产业园区配套宿舍租金。

尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

截至12月末，存量住宅租售比为720倍，静态租赁回报率仅为1.6%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.2年才能收回成本。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。