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金融十六条对房地产估价行业的影响

来源:价值领地2022.12.01浏览量：195

1月11日，中国人民银行、银保监会近日联合印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

11月11日，中国人民银行、银保监会近日联合印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），涉及房地产开发企业、个人、银行、信托公司、保险公司、金融资产管理公司等经济主体。

《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方向提出了16条支持房地产市场的金融措施。

金融十六条政策力度之大，覆盖面之广前所未有，是不是意味着房地产行业又将进入快速发展的快车道呢，笔者认为不然。金融十六条核心仍然是支持房地产行业稳定发展，恢复市场信心。

今年党的二十大报告再次提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

10月24日、25日，央行、银保监会、外汇局分别召开会议，央行、外汇局在会上提出，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展；银保监会会议强调，在实体经济创新发展、稳步转型的背景下，资本市场具有长期投资价值、保持稳定运行的良好基础不会改变。

房地产估价机构在社会经济建设中发挥了不可或缺的作用，那么金融十六条对房地产估价机构带来什么样的影响呢？笔者认为，金融十六对以下业务方向有较大的影响。

业务方向之一：资产证券化之类REITs、CMBS

作为一种积极的金融创新方式，资产证券化逐渐成为优质物业持有企业主要的融资渠道之一，2019年以来国内资产证券化继续高速发展，物业资产类别更加多样化，产品结构设计更加接近标准化REITs。

2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。本次金融十六条明确提出保持债券融资基本稳定、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道，可以预见在未来房地产租赁资产支持证券及商业房地产抵押贷款支持证券、基础设施REITs等资产证券化业务将有巨大的市场需求，尤其是住房租赁市场将会受到较大的影响。不同于住房销售的项目周期短、回款快的特点，租赁住房项目建设经营及回款周期长、现金流相对稳定。以往这类项目往往都是地方平台公司开发建设，主要为公租房建设项目，或是商品房项目中由开发商配建后移交政府，持有主体还是地方平台公司。因此，以往该类项目主要是平台公司融资，融资途径主要还是房地产抵押，资产证券化项目发行数量不多。

本次金融十六条明确提出拓宽租房租赁市场多元化融资渠道，融资难一直都是房地产开发企业的痛点，一旦解决租赁用房在持有环节的融资压力，可以预见在此利好影响下，未来将会有更多的房地产开发商参与到租赁住房的建设及后续的经营管理工作中来，而住宅房租赁资产证券化将会是类似项目的主要融资途径。

资产证券化产品发行过程相对复杂，其成功发行离不开众多中介服务机构支持。而房地产估价机构作为不可或缺的一部分，在确定可证券化资产、确定入池资产的价值及未来现金流、协助对资产池进行监管等方面提供专业意见。资产证券化项目流程复杂，对参与机构专业水平要求高，需要估价机构具备专业的业务和技术团队，熟悉资产证券化的相关政策、流程，能够提供专业的意见，解决资产证券化发行过程中的实际问题。

业务方向之二：全流程房地产金融项目管理

金融十六条提出通过债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。同时提出要做好房地产项目并购金融支持。

房开企业融资模式较以往发生了较大变化，监管更加严格，除银行开发贷以外，通过信托公司融资目前多以股权融资形式。股权融资较债权融资交易结构更加复杂，不确定因素多，更需要专业的机构提供专业意见。房地产估价机构在房开企业股权融资中扮演了相当重要的角色。从资本的介入来看，可以分为 “投”“融”“管”“退”四个环节，房地产估价机构能够提供的服务有如下：

●投：投前市场尽调、投资可行性研究、项目定位、投资价值评估、交易模式咨询、投前成本评价、投前预模拟清算等

●融：项目现金流预测及财务评价、房地产土地估价等

●管：投后驻场监管、投后巡场监管、营销策略咨询、成本监管咨询、投后代管代建、运营建议、招商方案、项目现金流预测等

●退：退出模拟清算、资产证券化、大宗交易咨询、项目开发后评价、退出方案咨询、物业交接咨询等

随着国内房地产业进入了稳定发展的新的阶段，房地产估价行业也正在历经转型的磨难，但是风险与机遇共存，不难发现在新的经济环境下存在各种新的业务需求。不同于传统估价业务，新的业务需求对房地产估价机构的专业水平提出了更高的要求，房地产估价机构需要顺应时势，不断提高专业水平，才能在未来更体面的活下去。