首页 > 赋能专区 > 洞见

武汉三季度新房成交量升价跌,存量房市场探底步伐仍未止住

来源:价值领地2022.11.10浏览量:351

1宏观经济:2022年上半年GDP20强城市榜单出炉,北京上半年GDP跃居第一,达到19,352.2

作者:世联评估 | 首发:价值领地微信公众号


01


宏观经济:


2022年上半年GDP20强城市榜单出炉,北京上半年GDP跃居第一,达到19,352.2亿元,同比增长0.7%;上海上半年GDP受疫情影响较大,以19,349.31亿元位居第二,同比下降5.7%;深圳上半年GDP稳居第三,为15,016.91亿元,同比增长3.0%。武汉上半年GDP8,904.1亿元,排名第9。从GDP20强城市经济增速方面来看,武汉、长沙以4.3%的经济增速并列第一


根据湖北省市州生产总值统一核算结果,初步核算,上半年,武汉市地区生产总值(GDP)8,904.10亿元,按可比价格计算,同比增长4.3%。分产业看,第一产业增加值177.24亿元,增长6.1%;第二产业增加值3,439.05亿元,增长6.8%;第三产业增加值5,287.81亿元,增长2.8%。


02


政策调控:


2022年三季度,在“房住不炒”的政策底线下,中央继续支持地方优化房地产政策,7月28日,中央政治局会议提出“因城施策用足用好工具箱,……压实地方政府责任,保交楼、稳民生”;8月底以来,国常会多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求;9月底,央行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策,稳市场、稳预期。


地方层面,进入9月,各地因城施策节奏有所加快,部分重点一二线城市政策跟进,进一步稳定市场预期。根据中指监测,三季度已有约200省市出台政策超300条,但受传统销售淡季、“断供”事件发酵和高温天气等因素的影响,房地产市场供需两端均未出现明显恢复,传统“金九”表现不及预期,整体政策效果尚不明显。


四季度,预计伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地,购房者置业情绪将会有所修复,房地产市场亦有望底部企稳,但预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素,房企投资拿地预计将继续保持谨慎,土地市场或将延续低迷态势。对于企业来说,主动把握政策和市场窗口期,积极营销回款,同时把握“保交楼”时机,夯实自身品牌,至关重要。


03


贷款利率概览:





04


房企融资:


2022年上半年数据显示,中国房地产市场延续了2021年下半年以来的下行压力,约80%以上的房企出现了现金流失的问题。市场信心不足、叠加部分城市疫情反复,整体的供求和成交都没有明显的转暖迹象。


在过去的9个月,样本房企共计发行境内债券347笔,较去年同期减少89笔;发行规模共计约3,260亿元,同比减少37.25%。从单月融资情况来看,9月境内债券发行规模为356.2亿元,同比减少24.6%,环比增加15.6%。2022年前9个月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及8月下降幅度较高,均超50%。


2022年下半年,房企境内债务到期规模约2,328亿元,约占下半年行业整体债务到期量的57%。境内到期规模并没有境外集中,并没有明显突出的清偿情况,但庞大债务规模不容轻视。


不仅如此,较为集中的展期事件将当前债务压力转移至2023-2024年,但信用风险并未完全消除。


从2022年初开始,房企境内信用债融资水平明显下降,信用危机与二级市场波动系主要原因。去年融资缺口为月均-82亿元,2022年1-9月该指标为-98.6亿元。偿债的规模并未有明显变化,但融资端出现了较大降幅。


融资总量萎缩之后,企业间融资成本差距有所缩小,境内融资成本自6月起持续小幅回落。


具体来看,以发行规模作为权重,约70%企业其境内融资成本集中在3.00%-4.50%之间;少数央企诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等企业票面利率低至3%以下。


相对而言,民营企业发债空间严重受限,且成本较高。例如最近一期新城控股、金科股份票面利率超过6%。换句话说,在同样融资规模下,部分房企要比央企多支付近一倍利息费用。9月债券票面利率维持较低水平,诸如龙湖集团、华润置地、保利发展、万科企业的利率成本在2.9%-4.0%区间内。


05


新房市场:



2022年三季度,武汉新房市场供应规模整体持续冷清,至三季度末暂缓颓势,略有修复;三季度武汉新房市场新增供应套数为26,100套,较上季度增加1,011套,环比增长4.03%,供应面积为310.29万平方米,环比增长1.11%



行政区方面,全季各区均有新增供应,其中东西湖区供应套数最多(3,603套、37.62万平方米),东湖高新区供应面积最多(3,359套、41.5万平方米);经济技术开发区、黄陂区、洪山区、江夏区和硚口区季度供应总套数也超过2,000套;其中9月供应市场止住低迷,新房入市为市场注入了新鲜活力。



2022年三季度,各项救市政策频出,但武汉新房成交市场热度持续走低,传统金九亦变“黑九”;三季度新房住宅市场成交套数为29,681套,较上季度仅增加801套,销售面积为335.92万平方米,环比增长3.35%;销售均价为14,686元/㎡,环比上季度(15,629元/㎡)下跌6.03%



行政区方面,全季各区均有成交,其中东西湖区成交套数和面积最多(4,888套、54.77万平方米),硚口区紧随其后(4,761套、44.23万平方米);销售均价方面,武昌区以30,941元/㎡的季度均价继续排名榜首,江岸区以30,886元/㎡跃居次席;价格涨跌方面,江岸区季度上涨幅度最大(涨幅54.95%),东湖高新区(上涨18%)次之,硚口区下跌幅度最大(跌幅35.94%),新洲区(下跌6.49%)紧随其后;


三季度新房市场整体依旧呈现低迷,价格仍然在市场低迷下艰难维持;各区新盘因区位等因素表现出较大的抗跌差异性,陆续有楼盘因市场压力选择大幅降价。




2022年9月,武汉新房供应市场规模略有修复,成交市场持续低迷,整体去化力度仍显不足,新房市场整体去化周期较上月继续拉长,存量套数去化时间为13.6个月,存量面积去化时间为14.6个月

行政区方面,东西湖区的月均去化速度最快(1,641套/月,17.91万㎡/月),青山区存量去化时间最短,存量套数和面积去化时长分别为4.7个月和6个月,新洲区存量套数和存量面积去化时间最长,分别为28.9个月和28.7个月。整体上,各区去化时间较上月均有小幅拉长。


06


二手房市场:



2022年9月,武汉市存量房EVS均价为15,891元/㎡,较上月环比下跌0.38%,同比继续下跌,跌幅为2.85%;2022年三季度,武汉市存量房EVS季度均价为15,951元/㎡,环比上季度(16,120元/㎡)下跌1.05%,同比21年三季度(16,385元/㎡)下跌2.65%


2022年三季度,武昌区依旧为季度均价最高的区域(21,772元/㎡),较上季度(21,943元/㎡)环比下跌0.78%;江岸区次之(19,466元/㎡),较上季度环比下跌0.53% ;整体涨跌方面,三季度所有行政区季度均价均呈下跌趋势,其中新洲区季度下跌幅度最大,跌幅为2.03% ,青山区(下跌1.7%)、蔡甸区(下跌1.65%)和硚口区(下跌1.59%)紧随其后,其他各行政区也各有不超过1.5%的下跌,三季度存量房整体市场价格略微下降且幅度不大(各区均未超过2%),基本保持稳定,但各区持续下跌的趋势仍在延续,市场探底的步伐仍然未能止住。



世联●数据服务

自1999年开始,世联评估着手搭建房地产数据平台,最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万+存量小区、1.5亿+套住房,每月更新市场有效买卖案例800万条以上,累计案例总量10亿+条,实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务,可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景,与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系,帮助客户快速奔向大数据时代。

340多个

大中城市

49万+

存量小区

1.5亿+套

住房

800万+条

有效买卖案例

10亿+

累计案例

365天*24h

1秒精准估价


数据服务

世联评估




本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则

 往期推荐 

买卖房必看!三季度最新活跃二手楼盘·上海篇

买卖房必看!三季度最新活跃二手楼盘·成都篇

买卖房必看!三季度最新活跃二手楼盘·佛山篇

北京商办市场季报 | 三季度甲级写字楼、优质零售物业首层租金持续下降,空置率上升



长按关注

价值领地

了解楼市|关注我们

有态度的房地产信息原创平台


支持我们就『星标』和『在看』一下吧!