武汉三季度新房成交量升价跌,存量房市场探底步伐仍未止住
来源:价值领地2022.11.10浏览量:351
1宏观经济:2022年上半年GDP20强城市榜单出炉,北京上半年GDP跃居第一,达到19,352.2
作者:世联评估 | 首发:价值领地微信公众号
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宏观经济:
2022年上半年GDP20强城市榜单出炉,北京上半年GDP跃居第一,达到19,352.2亿元,同比增长0.7%;上海上半年GDP受疫情影响较大,以19,349.31亿元位居第二,同比下降5.7%;深圳上半年GDP稳居第三,为15,016.91亿元,同比增长3.0%。武汉上半年GDP8,904.1亿元,排名第9。从GDP20强城市经济增速方面来看,武汉、长沙以4.3%的经济增速并列第一。
根据湖北省市州生产总值统一核算结果,初步核算,上半年,武汉市地区生产总值(GDP)8,904.10亿元,按可比价格计算,同比增长4.3%。分产业看,第一产业增加值177.24亿元,增长6.1%;第二产业增加值3,439.05亿元,增长6.8%;第三产业增加值5,287.81亿元,增长2.8%。
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政策调控:
2022年三季度,在“房住不炒”的政策底线下,中央继续支持地方优化房地产政策,7月28日,中央政治局会议提出“因城施策用足用好工具箱,……压实地方政府责任,保交楼、稳民生”;8月底以来,国常会多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求;9月底,央行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策,稳市场、稳预期。
地方层面,进入9月,各地因城施策节奏有所加快,部分重点一二线城市政策跟进,进一步稳定市场预期。根据中指监测,三季度已有约200省市出台政策超300条,但受传统销售淡季、“断供”事件发酵和高温天气等因素的影响,房地产市场供需两端均未出现明显恢复,传统“金九”表现不及预期,整体政策效果尚不明显。
四季度,预计伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地,购房者置业情绪将会有所修复,房地产市场亦有望底部企稳,但预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素,房企投资拿地预计将继续保持谨慎,土地市场或将延续低迷态势。对于企业来说,主动把握政策和市场窗口期,积极营销回款,同时把握“保交楼”时机,夯实自身品牌,至关重要。
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贷款利率概览:
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房企融资:
2022年上半年数据显示,中国房地产市场延续了2021年下半年以来的下行压力,约80%以上的房企出现了现金流失的问题。市场信心不足、叠加部分城市疫情反复,整体的供求和成交都没有明显的转暖迹象。
在过去的9个月,样本房企共计发行境内债券347笔,较去年同期减少89笔;发行规模共计约3,260亿元,同比减少37.25%。从单月融资情况来看,9月境内债券发行规模为356.2亿元,同比减少24.6%,环比增加15.6%。2022年前9个月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及8月下降幅度较高,均超50%。
2022年下半年,房企境内债务到期规模约2,328亿元,约占下半年行业整体债务到期量的57%。境内到期规模并没有境外集中,并没有明显突出的清偿情况,但庞大债务规模不容轻视。
不仅如此,较为集中的展期事件将当前债务压力转移至2023-2024年,但信用风险并未完全消除。
从2022年初开始,房企境内信用债融资水平明显下降,信用危机与二级市场波动系主要原因。去年融资缺口为月均-82亿元,2022年1-9月该指标为-98.6亿元。偿债的规模并未有明显变化,但融资端出现了较大降幅。
融资总量萎缩之后,企业间融资成本差距有所缩小,境内融资成本自6月起持续小幅回落。
具体来看,以发行规模作为权重,约70%企业其境内融资成本集中在3.00%-4.50%之间;少数央企诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等企业票面利率低至3%以下。
相对而言,民营企业发债空间严重受限,且成本较高。例如最近一期新城控股、金科股份票面利率超过6%。换句话说,在同样融资规模下,部分房企要比央企多支付近一倍利息费用。9月债券票面利率维持较低水平,诸如龙湖集团、华润置地、保利发展、万科企业的利率成本在2.9%-4.0%区间内。
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新房市场:
2022年三季度,武汉新房市场供应规模整体持续冷清,至三季度末暂缓颓势,略有修复;三季度武汉新房市场新增供应套数为26,100套,较上季度增加1,011套,环比增长4.03%,供应面积为310.29万平方米,环比增长1.11%;
行政区方面,全季各区均有新增供应,其中东西湖区供应套数最多(3,603套、37.62万平方米),东湖高新区供应面积最多(3,359套、41.5万平方米);经济技术开发区、黄陂区、洪山区、江夏区和硚口区季度供应总套数也超过2,000套;其中9月供应市场止住低迷,新房入市为市场注入了新鲜活力。
2022年三季度,各项救市政策频出,但武汉新房成交市场热度持续走低,传统金九亦变“黑九”;三季度新房住宅市场成交套数为29,681套,较上季度仅增加801套,销售面积为335.92万平方米,环比增长3.35%;销售均价为14,686元/㎡,环比上季度(15,629元/㎡)下跌6.03%;
行政区方面,全季各区均有成交,其中东西湖区成交套数和面积最多(4,888套、54.77万平方米),硚口区紧随其后(4,761套、44.23万平方米);销售均价方面,武昌区以30,941元/㎡的季度均价继续排名榜首,江岸区以30,886元/㎡跃居次席;价格涨跌方面,江岸区季度上涨幅度最大(涨幅54.95%),东湖高新区(上涨18%)次之,硚口区下跌幅度最大(跌幅35.94%),新洲区(下跌6.49%)紧随其后;
三季度新房市场整体依旧呈现低迷,价格仍然在市场低迷下艰难维持;各区新盘因区位等因素表现出较大的抗跌差异性,陆续有楼盘因市场压力选择大幅降价。
2022年9月,武汉新房供应市场规模略有修复,成交市场持续低迷,整体去化力度仍显不足,新房市场整体去化周期较上月继续拉长,存量套数去化时间为13.6个月,存量面积去化时间为14.6个月;
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二手房市场:
本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则。
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