新房供应分析

1月，深圳新增住宅供应1,807套/ 20.64万㎡，套数环比下降8.2%。

新增预售包括里城玺樾山花园（663套）、万丰海岸城瀚府（566套）、中洲滨海华府二期（415套）、润晖府（163套）等4个住宅项目。

根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，住宅新盘共有16个（含深汕合作区），总建面79.32万㎡，7,802套。

新房成交分析

2022年，受疫情反复的持续影响，叠加宏观经济深层次调整所带来的阶段性经济下行阵痛，房地产行业不能独善其身，持续低迷的市场氛围萦绕着深圳楼市每一个环节。

本月市场延续低迷态势，新建商品住宅均价为57,827元/㎡，环比下跌10.23%。

网签量1,628套/16.1万㎡，套数环比下降42.88%。春节市场为小量数据，成交波动较大，参考意义不大。

龙岗区龙城万科金域学府以成交84套/7,460㎡、3.4亿元（均价45,835元/㎡）的辉煌数据，喜提本月成交套数销冠。

南山区前海颐城瑧湾悦家园里以成交34套/4,140㎡、4.3亿元（均价104,485元/㎡）问鼎成交金额冠军。

其他较活跃楼盘包括卓越和奕府（69套、均价62,764元/㎡）、华润置地·半山润府（59套、均价10,504元/㎡）、万科·未来之光（54套、均价85,125元/㎡）等。

龙岗区成交366套，雄霸成交第一大区宝座，主力成交项目为万科金域学府、融湖盛景花园、桑泰龙樾、中海寰宇珑宸花园等。

宝安区成交332套，光明区成交274套，龙华区成交272套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

截至1月底，新建商品住宅可售数量40,132套/404.45万㎡，可售套数上升0.2%，库存处于近八年高位。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近十二个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

按照过去12个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期为14.8个月，总体呈趋势性上升形态。

深圳人才房成为影响市场预期的新变量，市场上买得起普通商品房的刚需，也纷纷转向6折人才房。随着第一批可售人才住房4,422套进入选房阶段，第二批又有2个可售型人才房项目获批，分别是位于龙岗的星河珑府（992套），以及位于盐田的安居云畔（83套），共1,075套房源。目前集中供应居住用地楼盘开始投放市场，大量限价新房涌现，深圳住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。

近期堪称深圳楼市的“冰河时代”，存量住宅价格连续15个月阴跌，市场继续降温。

具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,681元/㎡，环比下跌0.44%。同比下跌3.09%，市场信心缺失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。

受春节假期及经济环境的影响，楼市活跃度大幅降低。网签1,391套/13.2万㎡，套数环比下降32.77%。

从近期月度走势上看，市场虽有起伏，但整体维持在低位水平运行，“2400套”成为月交易量无法跨越的天花板。

深圳住宅市场风险偏好出现新的调整，居住属性得到强化，金融属性则开始褪却。很多核心地段、豪宅片区和学区房片区小区房价均出现不同程度的下跌，双深实验学区房百花片区的部分小区跌幅居前。

四年时间，存量住宅市场从最高月成交超2万套的高光时刻，滑入月均成交不足两千套的长期低迷中，供求关系逆转。

深圳存量住宅房价收入比高达26.4，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。

根据世联EVS统计数据，1月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为84.0元/㎡ ，总体呈趋势性下降形态。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，公开征求意见。

其中，《深圳市共有产权住房管理办法(稿)》提出，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。

本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。共有产权住房替代原先的安居型商品房，但实行产权封闭流转。共有产权住房规定五年内可申请回购，五年后才能申请向符合条件的群体转让，将居住属性与投资属性剥离，抑制房价抬升。

《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定, 政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。

《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定, 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。

尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为1:711，静态租赁回报率仅为1.6%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.1年才能收回成本。

1月，深圳仅推出龙岗区平湖街道G05701-0090工业用地1宗地，建设用地面积86,715㎡，规划建筑面积105,000㎡，出让年限30年。

本月共有4宗地顺利拍出，土地面积6.84公顷，规划建筑面积37.89万㎡，成交总额24.08亿元。

1月10日，宝安区新安街道A004-0180号商业用地由紫荆文化股份有限公司以底价15.09亿竞得，产业方向为文化创意产业。宗地北侧是熙龙湾的住宅，南侧是湾区之光摩天轮，华侨城海府一号项目，邻近5号线地铁临海站。

该宗地土地面积8,050㎡，使用年限40年，建筑限高180米。

规划建筑面积64,400㎡，其中办公52,270㎡、商业12,000㎡、物业服务用房130㎡。办公13,760㎡、商业12,000㎡允许分割转让，办公38,510㎡、物业服务用房130㎡不得转让。

根据出让要求，企业自身或其控股企业经营范围应涵盖影视、出版、 传媒、文旅演艺等文化全产业链；企业自身或其控股企业在粤港澳大湾区主要城市应有多元化的文化产业业务布局和较强的市场影响力，在海外文化传播、新闻资讯、演艺等领域具有行业领先地位。