以往增长率是基于历史财务数据来预测未来十余年、甚至几十年的收益表现。目前上市的仓储类REITs租金增长率在3%~5%，产业园类REITs租金增长率在2.5%~5%，保租房类REITs租金增长率在1.3%~2.5%。但在今后5-10年，中国经济增势放缓、市场供应不断增加、企业降本增效导致需求减少的大背景下，资产租金增长率和资产估值是否应该及时调整？但也不能一概而论，运营商的运营能力和运营策略才是REITs项目收入持续增长，维持出租率和租金优势的保证。

因各类REITs资产管理模式和管理难度不尽相同，发行REITs时外部运营管理机构的服务费率收取方式各异，差异较大。同类型资产管理费占比差距很大，这与管理费内涵、管理方式、管理公司背景息息相关。

值得注意的是，首批发行的仓储物流板块REITs、产业园板块REITs和保租房板块REITs的外部机构管理服务费均按基金募集规模或者资产净值为基数按比例收取，再加租赁收入提成或绩效管理费，注重资产管理的规模。后期发行的智造产业园REITs和上海的2单保租房板块REITs外部机构管理服务费以当期租赁收入为基数按比例收取，再加绩效管理费，绩效管理费最低收费为0，与当期运营效益和绩效挂钩。到最近上市的商业类的公募REITs，外部机构管理服务费中固定管理费以当期租赁收入为基数按比例收取，浮动管理费按绩效进行双向考核，有奖有罚。

2021. Q4-2023.Q4产权类公募REITs运营管理服务费占收入比例表

（摘自基金季报）

(摘自基金招募说明书)

资本化率（Cap Rate）是底层资产定价的常用指标，在不动产大宗交易市场中，可以真实地体现资产运营净收益与资产价值之间的关系，客观反映了投资者对于收益回报的要求。在测算REITs产品的年化分派配率时，要先测算项目的资本化率。反之，资本化率也是公募REITs筛选底层资产的重要指标。