信心提振 中央全力支持行业复苏
现房销售 多地积极探索预售改革
市场重心继续下移
世联EVS存量住宅加权均价为24,474元/㎡（仅作价格指数用），环比继续下滑，名义跌幅0.23%，同比跌幅扩大到1.32%。对照消费者物价指数（CPI）升幅（2.1%）、广义货币（M2）增幅（12.6%），住宅均价实际跌幅更为显著，市场重心继续下移。
受春节假期及经济环境的影响，楼市活跃度大幅降低。在可连续获得官方数据的城市中，1月存量住宅成交环比下降15.1%。春节市场为小量数据，成交波动较大，参考意义不大。
本月为传统楼市淡季，新建住宅销售延续2022年趋势全线下挫，成交明显低于去年同期。在世联评估跟踪的重点城市中，1月新建住宅销售面积环比下降33.3%，三四线城市成交寥落，“返乡置业”逐渐成为历史名词。1月，土地市场集中供地接近停摆。重点城市居住用地成交规划建筑面积环比下跌91.4%，成交金额环比下跌92.3%。溢价率为3.9%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在22.4%的较高水平。地方城投继续以“善财童子”身份频频出手扫货，托底作用从未动摇。西安成功出让13宗居住用地，均以底价成交，土地出让金总额76.1亿元，淡季出击，轻松问鼎全国城市出让金榜冠军。全国仅宁波一城进行集中供地，出让居住用地6宗，共成交3宗，本月掘金54.7亿元，位列出让金榜第二位。总体呈下行趋势
在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有8座（比上月增加两座），下跌城市多达38座，总体呈下行趋势。
环比涨幅居前的城市为泉州（0.56%）、太原（0.44%）、兰州（0.32%）、杭州（0.31%）及合肥（0.09%）。
环比跌幅居前的城市为江门（-1.94%）、长春（-0.87%）、哈尔滨（-0.83%）、烟台（-0.73%）及东莞（-0.70%）。
存量住宅均价同比上涨城市有8座（比上月增加1座），下跌城市多达38座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。高能级城市中，北京、上海楼市活跃度较高，均价同比涨幅排名居前，为楼市的定海神针。北部重镇哈尔滨、沈阳、呼和浩特、长春近年人口负增长，需求萎靡不振，冰点下的楼市艰难中期待复苏。同比涨幅居前的城市为上海（3.02%）、厦门（2.20%）、北京（1.83%）、佛山（1.71%）及泉州（1.67%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.10%）、郑州（-6.72%）、烟台（-6.22%）、重庆（-5.86%）及中山（-5.75%）。
岁末年初，乍暖还寒。楼市状况依然严峻，行业基本面仍在筑底。1月5日，央行、银保监会建立房贷利率动态调整机制，符合条件的地区放宽首套住宅房贷利率下限。1月10日，央行、银保监会提出要有效防范化解优质头部房企风险，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施。1月17日，住建部强调以“增信心、防风险、促转型”为主线，促进房地产市场平稳健康发展。以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，有条件的可以进行现房销售，提振市场信心。以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。中央重申“房地产是国民经济的支柱产业”，房地产行业坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。1月，各地继续深化“因城施策”，政策调整涉及优化限购政策、降低首付比例、调整房贷利率下限、提高公积金额度、发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。广州、杭州、东莞、佛山、济南、长沙等地放松限购政策，主要涉及放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对相关人才提供购房支持等政策。楼市迎来降息潮，太原、郑州、天津、福州、厦门、沈阳等近20个城市下调甚至取消商贷首套利率下限。由于房贷利率连续下调，始于去年下半年的“提前还贷潮”近期再度升温，从以前的“多贷一万是一万”变成了现在“早还一天是一天”。在住建部明确“可以进行现房销售”之后，山东、安徽、河南、四川“先吃螃蟹”，积极探索预售制度改革和现房销售，预计还有更多省份将跟进。商品房预售制起始于20世纪90年代，是支撑中国楼市在过去三十年里快速发展的一个重要的制度性因素，预售制度功不可没。随着房地产市场和消费观念的双重变化，有人建议逐步提高预售门槛，推动预售制向“一手交钱、一手交房”的现售制转变，避免烂尾风波导致市场陷入恶性循环。现房销售能有效降低房屋烂尾和质量争议等风险，有利于保护购房者权益，也会加剧房企的经营负担，现金流雪上加霜，大规模铺开为时尚早。2023年是贯彻全国二十大精神的开局之年，告别了艰难困苦的3年“抗疫”，人们对今年经济寄予了很高的期望。作为支柱产业，房地产市场供给端和需求端利好正不断形成合力，产生共振效应，促进房地产与金融加快恢复正常循环，助推经济回稳向上。展望二季度，供需两端政策将继续加快落实，住宅市场将形成小周期市场底，核心城市重启轮动修复。目前我国经济圈产业、人口聚集效应逐渐增强，预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区住宅均价、成交量将率先回稳，实现软着陆。但对于大部分城市而言，市场严重分化成为常态，有效需求不足，成交可以恢复到平稳状态已是较好的局面。
自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于52万存量小区、1.7亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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