如何实现资产保值增值？国有资产公募REITs项目评估实务
来源:瑞联平台2024.03.04浏览量：763
截至2022年末，国有企业（包括中央企业和地方国有企业）资产规模累计为339.5万亿元，其中地方国有
截至2022年末，国有企业（包括中央企业和地方国有企业）资产规模累计为339.5万亿元，其中地方国有企业资产规模为230万亿元，且近年来平均增速为16.5%，大量国有资产亟待盘活。
2023年3月，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业作为发行公募REITs纳入试点范围内，下调保障性租赁住房首次发行规模为不低于8亿元，区分经营权类和产权类项目收益考核标准。截至2023年末，已有29单基础设施公募REITs成功发行，其中包括16单产权类，资产类型涵盖产业园、仓储物流以及保障性租赁住房。2023年10月首批4单消费类基础设施REITs申报，物业类型包括购物中心和超市两类。
交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》及《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》要求对于基础设施项目评估时原则上以收益法为主要评估方法，收益法主要包括报酬资本化法、直接资本化法，实际应用中优先选用报酬资本化法。报酬资本化法的具体模型包括全寿命周期折现（DCF折现）、租转售（T&R模型），并且根据未来增长情况设定不同有不同的表达形式。
“国办19号文”要求国有资产盘活过程中严格落实国有资产监督管理规定，做好相关审计、评估、审批等工作，并且要求应主要通过公开渠道确定交易价格，国有资产盘活过程涉及的资产转让、企业兼并、出售等经济行为都应该进行评估。公募REITs涉及到项目公司、标的资产的交易以及产品发行定价等环节都需要评估机构按照相关法律、法规、部门规章条例以及评估规范等合理确定，在整个产品链条中，评估值的确定直接关系到产品的发行规模、收益率的确定，特别是对于如何实现国有资产保值增值，最大化发挥其资产的价值至关重要。
