缩量下行 住宅市场落幕平淡收官
黎明破晓 促进需求重启良性循环
市场重心继续下移
世联EVS存量住宅加权均价为24,531元/㎡（仅作价格指数用），环比继续下滑，名义跌幅0.33%，同比跌幅扩大到1.17%。对照消费者物价指数（CPI）升幅（1.8%）、广义货币（M2）增幅（11.8%），住宅均价实际跌幅更为显著，市场重心继续下移。在世联评估跟踪的重点城市中，12月存量住宅成交环比下降14.0%。“房住不炒”深入民心，居民的住房消费由过去多年形成的提前消费转变为理性消费，观望情绪加深，存量市场2022年平淡收官。
岁末业绩冲刺，各大房企加快推盘频次，推出多样化营销促销，新房成交略有翘尾。在可连续获得官方数据的城市中，12月新建住宅销售面积环比上升24.7%，二线核心城市销售回踩企稳。同比依旧处于下行状态，长期成交趋势性下降仍在延续，整体销售情况仍然严峻。12月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比飙升132.4%，成交金额环比大涨124.7%。溢价率为1.8%，仍在年内低位徘徊。流拍率维持在16.2%的较高水平。2022年集中供地成交总额达1.92万亿，同比下降22.4%。集中供地方式变得更加灵活，供地批次增加到四至六轮，过渡为“少量多次”的常态化供地，出让规则边际宽松。央国企和城投类企业成为绝对主角，民企拿地相对沉寂。目前土地市场热度一路下滑，平均溢价率从2021年的8.5%下降到2022年的3.4%。常州12月突击出让42宗居住用地，土地出让金总额397.5亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。地方国企霸榜拿地，部分宗地还需要寻求有实力的房企共同开发。南通、武汉、徐州分别掘金349.7亿元、313.2亿元、228.0亿元，位列第二至四位。东莞继续领跌
在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有6座（比上月增加1座），杭州、武汉、重庆、深圳、成都、南京等高能级城市集体领跌，下跌城市多达40座。东莞楼市持续低迷，几轮救市政策刺激下虽有起伏，但市场信心不足，本月继续领跌。环比涨幅居前的城市为佛山（0.40%）、济南（0.15%）、上海（0.10%）、乌鲁木齐（0.06%）及长沙（0.06%）。环比跌幅居前的城市为东莞（-1.40%）、哈尔滨（-0.90%）、杭州（-0.86%）、南宁（-0.81%）及三亚（-0.81%）。
存量住宅2022年全年涨幅（即12月同比涨幅）上涨城市有7座（比上月减少2座），下跌城市多达39座，上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。上海楼市稳步恢复，整体表现稳定，全年住宅价格同比涨幅排名首位，领跑全国楼市。
2022年涨幅居前的城市为上海（3.55%）、厦门（2.95%）、北京（2.27%）、成都（1.99%）及泉州（1.72%）。
全年跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.55%）、郑州（-6.91%）、重庆（-6.61%）、南宁（-6.07%）及呼和浩特（-5.70%）。
寒夜渡尽，2022年悄然落幕。全国楼市面临前所未有的挑战，重点城市新房成交趋势性下降，存量住宅全年以缩量下行收官。黎明破晓，中央定调2023年经济发展“稳字当头，稳中求进”，疫情防控政策发生根本转变，为楼市修复奠定坚实的基础，有望成为行业转折点。伴随着三年疫情防控逐渐接近尾声，经济发展的重心逐渐从“防疫”转向“稳增长”。- 12月15日，中央对房地产的部署以“确保房地产市场平稳发展”开篇，提出“有效防范化解优质头部房企风险”，首次提出“楼市三保”：保交楼、保民生、保稳定，强调推动行业重组并购。“保交楼”仍然是重中之重，保交楼是是保民生的重要举措，更是保障房地产市场稳定的前提。2023年“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进房地产市场信心修复。
- 12月开始，高层表态更为积极，重申“房地产是国民经济的支柱产业”。在当前的市场环境下强调房地产的重要性信号意义较强，预计将有更多支持政策出台以改善房企资产负债表和市场购房者信心。
12月地产行业基本面仍下行，开发投资、住宅销售同比降幅持续扩大，多地出台了以保交楼、稳民生为主的支援措施，一直在释放暖意。- 佛山、南京和东莞等城市放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对多孩家庭、相关人才以及投靠家庭提供购房支持等政策。
- 南京、深圳和郑州等城市限贷政策逐步宽松，主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例，降低个人住房贷款利率下限，优化套数认定标准等相关措施。
- 广州、杭州和天津等城市优化公积金政策，主要涵盖降低公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，支持租房提取公积金等相关举措。
无论是中央全局统筹还是地方因城施策，都旨在进一步释放购房需求，只有最终产生实际的销售量，市场才能真正打破沉寂，重回良性循环轨道。展望2023年，住宅市场随着宏观经济修复、政策加速落地走出低谷，二季度可能形成市场底，各线城市重启轮动修复。预计上半年三大都市圈和南方少数高能级城市核心区住宅均价、成交量将率先回稳，稳中求进，实现软着陆。其他城市住房有效需求不足，成交能恢复活跃已是较好的局面。
自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万存量小区、1.5亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
