新房供应分析

2022年9月，武汉新房市场供应规模暂缓颓势，略有修复；9月新增供应套数为12,212套，较上月增加5,711套，环比增长87.85%，供应面积为147.46万㎡，环比增长91.31%。经历几个月的低迷和蛰伏，各项救市政策频出，9月供应市场迎来修复，但同比21年9月差距仍然巨大，市场仍处于艰难的去化期。

行政区方面，9月青山区和汉南区无新增供应，东西湖区供应套数最多（1,799套、18.37万㎡），汉阳区供应面积最多（1,396套、19.25万㎡），经济技术开发区、硚口区、江夏区、江汉区和东湖高新区供应面积也超过10万㎡，其余行政区新增供应面积均未超过10万㎡；9月供应市场止住低迷，新房入市为市场注入了新鲜活力。

2022年9月，武汉市全月新增3个纯新盘入市，时间集中在9月下旬，开盘项目区域较为分散；新开盘价格在20,000-40,000元/㎡区间，类型主要为改善；新开盘楼盘去化率整体较低，开盘当天去化率均未突破20%，其中新希望D10天元最低，去化率未突破5%。

新房成交分析

2022年9月，传统金九变“黑九”，武汉新房成交市场热度持续走低，成交套数为7,778套，较上月减少1,782套，销售面积为89.18万㎡，环比减少17.1%；销售均价为14,496元/㎡，环比下跌1.56%。

行政区方面，全月各区均有成交，其中东西湖区成交套数和面积最多（1,746套、19.91万㎡），洪山区紧随其后（838套、9.15万㎡）；销售均价方面，武昌区以30,834元/㎡重回榜首，江岸区以28,203元/㎡位居次席；价格涨跌方面，硚口区上涨幅度最大（涨幅86.97%），青山区次之（上涨3.12%），汉南区下跌幅度最大（跌幅为27.17%），江岸区（下跌19.56%）紧随其后；9月新房成交整体市场量价齐跌，市场整体依旧呈现低迷，价格仍然在市场低迷下艰难维持；各区新盘因区位等因素表现出较大的抗跌差异性，陆续有楼盘因市场压力选择大幅降价。

新房存量及去化

2022年9月，武汉新房供应市场规模略有修复，成交市场持续低迷，整体去化力度仍显不足，新房市场整体去化周期较上月继续拉长，存量套数去化时间为13.6个月，存量面积去化时间为14.6个月；

行政区方面，东西湖区的月均去化速度最快（1,641套/月，17.91万㎡/月），青山区存量去化时间最短，存量套数和面积去化时长分别为4.7个月和6个月，新洲区存量套数和存量面积去化时间最长，分别为28.9个月和28.7个月。整体上，各区去化时间较上月均有小幅拉长。

从各行政区来看，9月武昌区依旧为均价最高的区域（21,731元/㎡），环比下跌0.13%，江岸区次之（19,457元/㎡），环比下跌0.03%；中心城区均价在18,000元/㎡以上，次中心城区均价在16,000元/㎡以上；

整体涨跌方面，9月各行政区均呈下跌趋势，其中硚口区下跌幅度最大（跌幅均为0.88%），汉南区（下跌0.72%）紧随其后；各行政区跌幅均未超过1%，但各区持续下跌的趋势仍在延续，市场探底的步伐仍然未能止住。

2022年9月，武汉市内环线、二环线、三环线及远城区存量房EVS均价分别为25,458元/㎡、18,981元/㎡、13,308元/㎡、10,344元/㎡；涨跌方面，各环线均呈下跌趋势，其中远城区下跌幅度最大，跌幅为0.84%，各区域跌幅均不超过1%，整体维持平稳。

9月报盘热度前三的楼盘为保利清能西海岸、华润翡翠城和联投金色港湾，均价分别为14,170元/㎡、13,355元/㎡和16,001元/㎡。

2022年9月，武汉市住房租金均价为30.75元/㎡·月，比上月租金水平（30.7元/㎡·月）上涨0.16%；租售比为1:517，超过合理区间（1:200）2.59倍；

此前，武汉出台新政，对住房租赁资金实施监管，进一步加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业经营行为，保障住房租赁当事人合法权益。超3个月租金及超1个月押金应存入监管账户。在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户（C2C），住房租赁企业运营的规模（B2C）占比较小，租金调控的手段少、难度大。上述政策将对维护市场稳定起到积极作用。

土地供应

2022年9月，土地供应20宗，其中蔡甸区11宗，新洲区4宗，汉南区和东西湖区2宗，江夏区1宗；在面积方面，江夏区供应面积最大，为43.21万㎡；用地类型方面，工业用地19宗，占比95%，仓储用地1宗，占比5%。

土地成交

2022年9月，土地成交42宗，其中蔡甸区和黄陂区各5宗，江夏区、硚口区、青山区和武昌区各4宗，经济技术开发区和东西湖区各3宗，新洲区、东湖新技术开发区、洪山区和江岸区各2宗，汉阳区和江岸区各1宗；在面积方面，江夏区成交面积最大，为39.11万㎡；用地类型方面，含住宅用地29宗，占比69.05%，商业/办公用地10宗，占比23.81%，工业用地2宗，占比4.76%，其他用地1宗，占比2.38%。

2022年3月1日，武汉市自然资源和规划局发布了本年度首批住宅用地“两集中”出让公告，共计出让房地产用地11宗，土地总面积约31.5公顷，总建筑规模约101.17万㎡，起始价总额约117.29亿元，在3月31日集中揭牌。9宗地网上挂牌出让，2宗地现场挂牌出让其中住宅用地（含住宅性质用地）7宗，成交10宗用地。

6月29日，武汉迎来2022年第二轮 “ 两集中 ” 土拍，本轮土拍武汉原计划出让 22 宗地块，最终当天18宗地块正常竞拍，成交土地总面积约59.92公顷，规划建筑总面积约128.74万㎡，成交总金额约113.11亿元。本次揭牌活动共5宗土地产生竞价、溢价，其中2宗触顶“ 熔断 ”。

9月27日，武汉迎来2022年第三轮“两集中”土拍，本轮土拍武汉原计划出让43宗地块，最终当天41宗地块正常竞拍，成交土地总面积187.19公顷，规划建筑总面积453.3万㎡，成交总金额317.08亿元。

本次揭牌活动共2宗土地产生溢价，其中1宗触顶“熔断”：一宗是位于硚口区梦泽湖西路以南，华山路以西的P（2022）053地块，该地块经过4家房企竞价11轮，以44,709万元的价格达到熔断，溢价率5%，楼面地价12,182.29元/㎡。最终经过摇号方式，确定竞得者为武汉华鼎创投置业开发有限公司。股权穿透显示，兴华房地产占据该公司40%股权，兴华在武汉开发有多个代表项目，包括同样位于CBD版块的兴华尚都国际，目前均价约2.2万元/㎡；另一宗是位于东西湖区创慧路以北、径西十路以西的P（2022）068号地块，该地块共出价3轮，均处于房企缴纳保证金阶段，由武汉临空港网安建设发展有限公司以总价65,251万元竞得，楼面地价6,256.18元/㎡，溢价率1.56%。

本次供地围绕“稳经济”工作精神，继续采用熔断后直接“摇号”的便捷方式，合理设置竞买保证金，优化项目在规划用途、区域分布等方面的配比，增加中小规模用地的数量，最大限度释放了政策友好度、提高了项目吸引力。从竞买结果看：一是市场延续了平稳态势，此次供地推出的宗数较前两批次大幅增加，但项目成交情况依旧良好，其中2宗地块产生溢价、且有1宗触发“熔断”。二是民营企业参与度显著提升，此次参与硚口区053号及东西湖区068号两宗溢价地块竞争的企业，绝大部分为民营企业，另有武昌、洪山、新洲等区的多个项目也由民企竞得，民企参与度及竞价意愿增强，释放了市场“回暖”信号。三是外地知名企业纷纷落子武汉，此次供地吸引了华融资产、中信泰富、珠海华发、广东中交等外地大型企业参与竞争并有所斩获，反映出业界依然看好武汉市场的发展前景。

2022年9月，武汉成交商业/办公用地10宗，成交土地出让金16.87亿元，成交建设用地面积38.05万㎡，成交规划建筑面积70.78万㎡。

2022年9月，武汉共计供应20宗地，全部为工业用地，共计供应建设用地面积96.37万㎡，环比下跌56.12%，同比上涨22.43%；供应规划建筑面积111.67万㎡，环比下跌78.94%，同比下跌13.67%。

2022年9月，武汉共计成交42宗地，土地出让金316.75亿元，环比上涨3032.69%；共计成交建设用地面积194.99万㎡，环比上涨158.51%；成交规划建筑面积462.57万㎡，环比上涨323.37%；9月武汉迎来第三轮集中土拍，成交情况依然向好，更有地块出现“熔断”，各项成交指标较上月环比增幅明显，但距离去年第三轮土拍仍有差距；受市场风向影响，各房企拿地更加谨慎，但核心地块竞争依然激烈，市场两极分化的趋势较为明显。

2022年9月，武汉市办公物业新增供应套数为1,732套，较上月增加266套；供应面积为23.48万㎡，环比增长37.79%；

行政区方面，除江汉区、硚口区、洪山区、江岸区和汉阳区外，其他各区均无新增供应，其中江汉区新增供应套数和面积最多（647套、8.38万㎡），硚口区紧随其后（409套、8.15万㎡）。办公供应市场规模三季度初略显低迷，随后回升趋势明显，供应区域主要集中在主城区。

2022年9月，武汉市办公物业成交套数为1,062套，较上月增加419套；成交面积为9.49万㎡，环比增长110.89%；成交均价为11,741元/㎡，环比下跌4.74%；

行政区方面，汉南区全月无办公物业成交，洪山区成交套数和面积最多（384套、4.23㎡），青山区次之（275套、1.52万㎡）；成交均价方面，江岸区（18,852元/㎡）排名第一，武昌区（15,355元/㎡）紧随其后。9月办公市场成交量涨价跌，以价换量的趋势较为明显，市场热度仍然集中在中心城区。

2022年第三季度，武汉典型写字楼平均租金77元/㎡·月，较上季度下跌0.64%，市场整体租金区间在50-130元/㎡·月；平均售价为18,450元/㎡，较上季度下跌0.67%，市场整体售价区间在11,000-27,000元/㎡。

以上内容摘自世联评估《城市快报[武汉]》。

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