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深圳零售、写字楼 | 深圳经济展现出较强韧性;零售租金显著下行,空置率上升;写字楼供需失衡加剧!

来源:价值领地2022.12.27浏览量:450

业市场深圳01一手商业市场一手商业市场(以商务公寓为主):价跌量升11月份一手商业物业均价为55,0

作者:世联评估 | 首发:价值领地微信公众号


商业市场

深圳


01

一手商业市场

一手商业市场(以商务公寓为主):价跌量升


11月份一手商业物业均价为55,045元/㎡,环比下跌8.3%。全市成交面积39,601平方米,环比大幅上升56.6%

 


商务公寓主力成交在罗湖区,成交面积为0.81万平方米;其次为龙岗区,成交面积为0.74万平方米。


龙岗中心区恒大悦玺大厦以成交175套(7,189平方米),成交金额2.2亿元(均价31,245元/㎡)蝉联全市成交套数冠军,并拉低了全市均价。本项目批准上市公寓2,519套,累计成交422套,目前销售率为17%。 


罗湖区翠竹京基水贝城市广场成交128套(6,818平方米),成交金额4.2亿元(均价61,514元/㎡),位列成交金额首位。本项目位于罗湖区翠竹街道水贝二路与文锦北路交汇处,总占地面积约4.4万平方米,建筑面积约56万平方米,自带约9.5万平方米商业。 


其他较活跃公寓楼盘包括华润笋岗中心(146套)、汇智时代广场(83套)、兆鑫·汇金广场(48套)、仁恒梦公园(38套)、华润置地未来城(26套)。



商业营业用房方面,位于光明区的兆邦基·端慧苑成交7,805平方米,成交金额4.35亿元(均价55,745元/㎡)摘得全市成交金额、面积双料冠军。本项目批准上市住宅471套,公寓406套,商业营业用房8,036.77平方米,目前商业部分全部售罄。


其他热销楼盘还包括招商·领玺(1,126平方米,均价96,858元/㎡)、梓盛发·创意新城(912平方米,均价55,680元/㎡)、佳兆业通达汇轩(360平方米,均价35,614元/㎡)、勤诚达正大城(221平方米,均价131,266元/㎡)。



11月份,深圳新建商业物业(以商务公寓为主)可售面积为201.4万平方米,环比下降1.0%


库存去化周期仍高达38.6个月,也就是说即使无新增供应,依照当前平均销售速度,仅销售现有的库存面积也需要3.2年,库存压力山大。 



根据《深圳市2022年四季度商品房房源信息情况》,四季度计划入市商务公寓1,337套,面积12.93万平方米商业7.81万平方米



02

存量商业物业市场

存量商业物业市场:租金显著下行,空置率上升


11月份,深圳存量商业物业(以商务公寓为主)成交面积17,391平方米,环比上升37.4%。二手市场成交量仅相当于新房的44%,买卖不活跃。



2022年三季度,罗湖万象食家、南山后海汇等大型购物中心入市,叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击,零售物业招商竞争加剧,租金呈较为明显的下行趋势。


深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为736元/㎡·月,环比下跌2.6%。空置率为6.1%,环比大幅上升0.9个百分点



前三季度,深圳经济克服多重冲击的不利影响,主要指标持续恢复向好,显现出较强韧性。地区生产总值为22,925亿元,同比增长3.3%。全市社会消费品零售总额7,079亿元,同比增长1.7%,消费升级类商品保持较快增长。居民人均可支配收入56,568元,名义增长2.5%;扣除价格因素实际增长0.1%。人均消费支出33,908元,同比下降1.0%。


核心都市圈核心城市内优质资产,依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展,商品零售和餐饮收入均超疫情前水平,有利于零售物业租售的长远表现。



办公市场

深圳


01

一手写字楼市场

一手写字楼市场:价跌量升


11月份,新建写字楼成交均价47,880元/㎡,环比下跌34.5%;成交44,143平方米,环比大升89.4%



位于宝安区松岗的汇智时代广场大卖14,795平方米,成交金额5.7亿元(均价38,509元/㎡),问鼎全市成交面积、金额双冠军。项目在松岗大道与楼岗大道交汇处,批准上市写字楼15,564.02平方米,目前已售罄。


罗湖区翠竹京基水贝城市广场成交7,700平方米,成交金额5.5亿元(均价70,907元/㎡),位列成交金额次席。项目批准上市写字楼63,354.90平方米,累计成交20,461.88平方米,目前销售率为32.3%。


其他热销楼盘还包括深圳湾未来广场(7,658平方米)、恒大都会广场(7,023平方米,均价57,848元/㎡)、花样年·旭辉·好时光(1,869平方米,均价17,647元/㎡)、华侨城·新玺(1,604平方米,均价153,077元/㎡)等。



11月份,深圳新建写字楼可售面积高达167.9万平方米,库存量上升8.8%



库存去化周期为39.9月,即使无新增供应,依照当前平均销售速度,仅销售现有的库存面积也需要3.3年



根据《深圳市2022年四季度商品房房源信息情况》,四季度计划入市的商品房项目35个,预计供应房源面积为173.18万平方米。其中,办公面积达25.53万平方米



02

存量写字楼市场

存量写字楼市场:租金趋势性下降,空置率平稳


本月,深圳存量写字楼销售成交9,600平方米,成交量仅相当于新建写字楼的22%。写字楼成交量相对于超过800万平方米的存量市场而言,买卖寥落,交易以租赁经营为主。


深圳扎实推动经济稳增长各项措施取得成效,主要经济指标企稳回升。前三季度,进出口总额26,091亿元,同比增长3.9%。


高技术产业投资活跃,高技术制造业投资增长28.9%。


受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响,深圳写字楼新增需求总体转弱,业主选择以价换量的策略来达成去化目标,租金加速下行。


三季度,商务区甲级写字楼平均租金为196.5元/㎡·月,环比下跌1.4%,静态租赁回报率为2.6%



深圳商业性办公用地供应过剩,写字楼供应持续井喷,可以满足未来十年的需求。未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰,供过于求问题再次激化,“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。



在经济前景不明朗的情况下,办公楼租赁需求疲软,叠加大量供应如期入市的多重影响,供需失衡加剧。


三季度,深圳甲级写字楼平均空置率为20.9%,环比上升0.1个百分点


四季度计划入市的写字楼项目包括深润大厦(78,750平方米)、龙光总部中心(60,000平方米)、万科老地方大厦(47,861平方米)、滨江爱义尚华大厦(39,763平方米)、滨江爱义南方大厦(21,168平方米)、大悦商务大厦(7,751平方米),市场去化压力与日俱增。预计未来一年整体租金将维持低位运行,空置率高位徘徊。


中长期看,随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳六大总部基地逐步成形,供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。




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