图表1  2022年1-10月份我国社会消费品零售总额同比增长情况

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当前的发展中，商业地产除了面临疫情困境，还有资金短缺、存量调改、商场掉铺、客流量急剧减少、商家亏损运营等多个难点，行业已经从增量时代进入到存量时代。房企暴雷、楼盘烂尾、缩编减员的新闻层见叠出，北京北辰购物中心亚运村店、广州王府井百货、深圳前海周大福全球商品购物中心、重庆富安百货、成都伊势丹百货和新世纪百货等多家知名商场陆续歇业，沃尔玛、H&M、GAP、Space NK、SELECTED等国际品牌也大量闭店或退出中国市场，优胜劣汰的竞争环境令商业地产的开发与运营困难重重，如何不断创新与变革成为传统商业突围破局之道。

自从2021年开始，全国各地大型房企暴雷事件频发，由此引发大量金融违约、行业信用体系崩塌，资本市场融资难，很多房企尤其是民企现金流承压恶化，“去库存、抓回款、活下去”成为房企第一要事，房企对拿地投资开发的意愿跌至冰谷。

“黑天鹅”对商业地产的负面影响还在持续，而央行和住建部限制融资的“三道红线”政策更是打击了重资产运营的商业地产商，不少商管公司选择加入轻资产赛道，通过输出商业管理业务来实现盈利。但随着市场竞争和商业经营受挫等因素影响，商业轻资产业务也呈现出了萎缩趋势，REITs逐渐成为资本市场“新宠”，一时间掀起内地房企赴港上市的热潮，企业期望通过市场杠杆方式来实现短期资金回笼与滚动开发的目的。

图表2  部分在港上市房企情况（统计时间：2022年11月28日）

同时，在经济下行、房地产市场不景气的大环境下，境外资金也将投资眼光“瞄准”中国内地，一方面是看好未来中国经济快速复苏，一方面趁机“抄底”投资房地产项目，以赚取最大化收益和转让溢价。根据中指研究院报告，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资大举涌入国内房地产市场，涉及商业地产、写字楼、公寓、物流产业园区等项目类型。

据新浪财经报道，美国商业地产企业最主要的资金来源是REITs和ABS等证券化资金，规模超过了银行的商业地产抵押贷款，而在中国，资产证券化起步晚，相关的法制、监管及财税等政策仍不完善，商业地产尚未充分享受到REITs资产融资及增值带来的福利。未来，随着商业地产的发展，加上外资资金及各种创新金融产品的刺激，通过专业运营提升物业价值，实现资产金融化或将成为商业地产发展所趋。

疫情频发及各地封控限流政策，改变了人们的生活方式，催生出新的消费观念和消费模式，也随之令原来业态发生转变，诞生了不少新的业态和品牌，商业运营紧跟步伐不断优化“人货场”新场景，做足消费体验，强化与消费者的情感互连，提升场内人气和销售业绩。

在疫情防控常态化的背景下，因出行受阻、商超餐厅限流等影响，人们已经习惯使用手机线上下单，商家品牌也适时加入抖音、小红书、美团等APP团购，越来越多的商业运营商联合品牌商家开启了直播带货“云逛街”的新尝试，由主播在商场内“到店直播”，和不同商店的导购一起推介各式各样的商品。

中国连锁经营协会发布的《2022年中国即时零售发展报告》中提到了“即时零售”的概念，正是实体门店依靠即时快速的配送方式，为顾客提供高便捷高时效的送货上门服务，满足顾客即时需求的零售新业态。为了在疫情下维持正常经营，零售及餐饮企业不断开拓线上业务，融合发展网上销售、外卖送餐等无接触渠道服务，增加销量。例如在今年8月零售集合店KKV品牌与美团闪购牵手合作后，全国近300家门店均实现线上下单半小时送达，迎合年轻人“万物皆可外卖”的消费理念，不再受限于实体经营的空间和时间，提升了营业额。沃尔玛、华润、苏宁易购、京东、小米、良品铺子等品牌商也相继迈入，“即时零售”或将成为商业发展的新风口。

“冬奥冰雪运动”和“刘畊宏女孩”在2022年上半年火遍了大江南北，疫情下年轻人越发重视身体健康，滑板、滑雪、冲浪、飞盘、腰旗橄榄球等小众运动引发潮流社交新趋势，实体商业将运动场景设置于购物中心内，比如深圳龙华壹方天地的室内风洞飞行体验、篮球馆、冰上中心、滑板冲浪俱乐部，龙岗万达广场的室内棒球馆、滑板、射箭、冲浪、攀岩，杭州萧山奥体印象城的室内滑雪业态等运动体验业态，有效地与商场客流及门店销售产生交织互动。

随着各地政府大力发展“夜经济”以促消费复苏，实体商业利用户外广场塑造露营空间，配合咖啡、茶饮、餐饮小吃、市集、童玩等业态，增加表演、社交休闲氛围，人们在和家人朋友喝茶聊天、品尝美食、参与互动游戏的同时，也能享受轻松惬意的城市露营体验感，为商场聚集人气，同时增加商家收入和商场租赁收益。

以往实体商业多运用电商、搜索网站、社交及视频APP的第三方平台实现广告投放和产品销售，相对于多重采购、广散网式的公域流量平台，私域流量平台更能做到有的放矢，通过数据分析建立目标人群画像，锁定并沉淀优质会员客户，将产品、服务及促销活动精准推送，以低成本获取客户的忠诚黏性。

上半年上海爆发大规模疫情，食物紧缺一时间成为上海市民发愁的民生大事。彼时，如LV、宝格丽、卡地亚等一些奢侈品牌商家基于私域流量池，将采购而来的大量食品物资，精美包装后送到会员客户家中，通过此次“送菜活动”传达品牌的关怀，强化与顾客亲密的情感关系，同时利用客户快速传播，发酵成为全网知名的私域流量经营和品牌营销事件。