三月综述

存量住宅“以价换量”，表现优于新房

3月，瑞联EVS存量住宅加权均价为21,549元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.81%。

全国重点城市住宅均价同比跌幅为6.23%，跌幅继续扩大，均价总体仍处漫长的下行阶段，探底格局尚未打破。

伴随着2024年不断释放的政策利好，重点城市存量住宅看房、咨询热度明显上升，其中北京、上海、深圳呈现出了“小阳春”的迹象，成交量向上修复。但整体市场修复依然缓慢，呈现出较为明显的“以价换量”特征，并未真正进入景气的态势。

环比变动

天津、上海跌幅明显

在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比无一上涨，下跌城市多达46座，天津、上海等高能级城市均价下降较明显。天津存量住宅挂牌量持续上涨，买家心理预期降低，成交量同比基本持平，本月均价领跌。

环比跌幅居前的城市为天津（-2.91%）、佛山（-2.73%）、宁波（-2.01%）、上海（-1.52%）及青岛（-1.51%）。

均价同比

存量住宅均价同比上涨城市仅剩三亚（0.30%），下跌城市为45座。自2022年之后，东莞楼市整体持续低迷，存量住宅以价换量，均价跌幅继续扩大，咨询量和看房量多了起来。

同比跌幅居前的城市为东莞（-19.46%）、郑州（-12.40%）、宁波（-11.41%）、佛山（-11.22%）及温州（-10.77%）。

市场展望

2024年，政府工作报告定调楼市宽松主基调不变，强调标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

3月22日，国常会强调进一步优化房地产政策，着墨之重，言辞之深，都非常罕见。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

当前地产救助政策还较多集中于需求面，而供给面政策力度还很不够，地产融资呈现“协调失灵”的情况。中央稳定楼市决心坚定，以对房企有力融资支持来打破行业恶性循环，提高市场运转效率，并针对存在的问题作有针对性的结构改革。下一阶段市场预售现售制度、土地出让制度、税收制度、住房产权制度、监管制度等可能会有比较大的调整。

3月，高能级城市楼市松绑接踵而至，供给侧围绕“满足多样化改善性需求”优化政策，而三四线城市政策工具箱近乎见底。

广州拟优化商品房预售审批流程，取消“首期住宅不得超建设总量50%”的限制，给予房企更加宽松营销空间。深圳本月废止执行了18年的“70/90政策”。加上此前认房不认贷、二套房首付四成、豪宅线标准调整在内，深圳在短短三个月内出台了4个激励改善需求的政策。上海集中供地出让将小区中小户型的比例从“60%～80%”下调至“50%～70%”，建筑面积上限从100㎡改为120㎡，鼓励住宅品质逐渐升级。紧随其后，北京于3月27日取消了“夫妻离异后三年内不得在本市购买商品住房”的政策。

各地政策调整是对中央指示的积极响应，“保障+市场”供给新体系加速构建，增加优质住宅供给，满足多样化改善性需求。

二季度各地一线强二线城市调控趋松，二三线全面放开趋势不会变，以政策的调整优化促进市场走向企稳。城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设作为“三大工程”进入发展快车道，为推进房地产发展模式转型，扩大房地产产业链投资，稳定经济增长作出重要贡献。

从短期的市场供需和波动情况看，预计上半年住宅市场继续筑底整固，下半年成交价量将有积极的表现，长三角、珠三角、京津冀三大核心城市群及部分强二线城市将迎来局部结构性复苏。

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