新房供应分析

1-9月上海新房市场总供应套数67,405套，9月住宅新房供应11,605套，占比约17.21%。

1-9月商品住宅供应总面积为740.25万㎡，9月住宅新房供应面积130.03万㎡，占比约17.57%，仅次于1月供应量。

从区域分布来看，主要供应集中在三大区域，即浦东新区、闵行区、青浦区，供应套数分别为3,715套、1,405套、1,367套，供应面积分别为43.0万㎡、16.8万㎡、14.0万㎡；其次为嘉定区和静安区，供应套数分别为1,255套、1,118套，供应面积分别为13.6万㎡和11.7万㎡，此外徐汇区、黄浦区、长宁区、虹口区、杨浦区和宝山区6个区供应为零。

9月，四批次新房楼盘集中入市，加上三批次新房楼盘陆续开盘，从供应结构来看，9月上市楼盘均价1个是3万以下，11个为3-5万，17个为5-8万，3个为8-10万，还有3个10万以上。主力总价段来看，300万左右楼盘有4个，300-500万楼盘有8个，500-1,000万楼盘有15个，1,000-2,000万楼盘有6个，2,000万以上楼盘有2个。推出的楼盘主要以刚需刚改为主。9月份入市的项目在区域上以外、郊环间为主，共7,123套，占比约60%；郊环以外项目3,330套，占比约30%；内环以内180套、中内环间940套、中外环间32套，合计占比约10%。

新房成交分析

9月新房住宅成交市场持续火热，但成交均价呈现下降趋势。9月新房住宅成交11,328套，环比上涨8.53%，同比上涨89.88%；成交均价为56,393元/㎡，环比下跌7.64%，同比增长4.38%；成交面积为127.39万㎡，环比上涨7.63%，同比增长86.57%。

从成交区域来看，浦东新区新房成交套数最多达3,449套，成交面积39.38万㎡居首位；其次是闵行区，成交1,470套商品住宅，成交面积18.56万㎡；排名第三是静安区，成交1,341套商品住宅，成交面积13.55万㎡；排名第四是青浦区，成交1,299套商品住宅，成交面积13.59万㎡。

9月共计35个楼盘进行开盘，21盘开盘售罄，占比60%。本月开盘的项目除东方悦澜入围分达96.9的高分外，其他项目都没有超高分出现。即便是大热的徐泾、唐镇等板块，入围门槛也比前期降低了许多。内中环的楼盘也出现了不触发积分的情况。金九银十的房产热销期中，整体市场热度有略微下滑。成交面积排名第一的楼盘是闵行颛桥（外郊环间）的紫薇花园以7.48万㎡的成交面积位居榜首。成交板块方面，临港新城以17.28万㎡的成交面积位居第一。

新房存量及去化

9月，各区商品住宅存量共计472.07万㎡，存量套数为38,774套，存量面积去化时间为6.5个月，相较于2022年8月，住宅存量面积及存量套数略有减少。

从区域分布上来看，库存集中于外环以外区域，市场存量排名前三的区域依然分别是浦东新区、金山和奉贤，其存量分别是117.48万方、74.24万方以及54.62万方；存量排名第一的浦东新区（主要集中在南汇区）存量面积占总存量的24.89%;

9月楼市供应节奏持续加快，新增加供应面积130万㎡，集中网签约127万㎡，成交环比略有上升，购买力依旧强劲。2022第五批次新盘于9月17日官宣，本批次共计上市32个楼盘，共约100.1万㎡，合计9,093套，分布在11个区域。9月成交集中于外环外，其中外郊环成交面积约76万方，占比约60%，成交均价约6.09万元；郊环外成交面积38.89万方，占比超30%，成交均价约3.48万元。

9月上海存量房成交套数为18,419套，成交均价为59,071元/㎡，成交量较上月有所减少（-5.53%），成交价格较8月略有上涨（+0.58%）。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为97,058元/㎡。

自6月上海全面复工复产以来成交量迅速回升至1.56万套；7月，受“三价就低”政策逐步松动以及房贷审批、放款速度加快等因素影响，成交量攀升至2万套；而8-9月，存量房成交规模则逐步减少。总体来看，上海存量房市场一直处于稳步恢复态势中，整体表现较为稳定，成交价格环比持续小幅度上涨。

土地供应

2022年9月上海无集中住宅供地，但土地供应面积依然有所增长。本月供应土地总面积（不含保障性住房）为277.08万㎡，较上月上升18.11%。本月共推出26宗土地，其中20宗为工业及科研用地，土地面积合计259.60万㎡，占比93.69%；6宗为商办类用地，土地面积合计17.48万㎡，占比6.31％；月内未推出居住用地，亦无保障性住房用地推出。

从供应区域来看，本月全市共有9个行政区供应了土地。其中嘉定区、闵行区、浦东新区分别推出6、5、5宗地块位列前三，而崇明区则以土地面积207.99万㎡（约3,120亩）的一宗工业用地摘得单宗土地面积桂冠。

9月，上海土地供应市场共推出了26宗地，单从土地面积来看，有所上升，但其中崇明1宗地面积为207.99万㎡，占总土地供应面积的75.06%。上海今年第四批集中供地将于10月推出。

土地成交

本月上海第三批集中供地收官。本月成交土地面积453.71万㎡，环比上升1,184.58%；本月有57宗土地成交，成交金额10,748,349万元。

从成交土地类型来看，35宗为居住用地，合计土地面积184.87万㎡，占比40.75%；2宗为商办用地，合计土地面积1.48万㎡，占比0.33%；20宗为工业、科研设计类用地，合计土地面积267.36万㎡，占比58.93%；无保障性住房用地成交。

从土地成交区域来看，崇明区共计成交3宗土地，用地面积219.94万㎡，规划建筑面积332.15万㎡，位于成交面积榜首；嘉定区成交9宗地块，用地面积38.50万㎡，规划建筑面积88.27万㎡，紧随其后。

9月上海土地市场第三批集中供地收官创成交新高。今年4月《上海市2022年度国有建设用地供应计划》提出，今年预计供应商品住房用地522-592公顷，相比去年增加172公顷。对比2021年上海仅有3个批次的土地出让，涉宅用地面积约453公顷。截至9月今年前三批土拍共出让宅地约515公顷，还未完成全年供地的指标。

120.6亿元成交，总价第一：上海北方企业（集团）有限公司,万科企业股份有限公司以120.6亿元竞得静安区中兴社区C070202单元304-03地块，成交楼板价47,840元/㎡。

该地块位于上海市静安区，四至范围：东至:止园路,西至:西藏北路,南至中华新路,北至:天通庵路，出让土地面积为43,841.3㎡，规划建筑面积为252,087.48㎡，容积率5.75。

该宗地位于上海静安区不夜城板块，不夜城板块位于静安区，不夜城板块以苏州河-中兴路-西藏北路-恒丰路为界，南起苏州河，北至中兴路，东临西藏北路，西临苏州河—恒丰路，区域内各类灯光五彩斑斓，成为上海四大夜间景点之一，作为静安区最靠近人民广场商圈的板块，被打造成以轨道、铁路为交通基础、商业商务为支持、文化旅游为特色、生态景观为稀缺资源的商圈，区域内有嘉里不夜城、大悦城、七浦路商业街、太平洋百货、不夜城商厦等众多商业综合体，区域内分布着1、8、12、13等众多轨道交通，便捷的交通以及优越的区位，将不夜城板块打造上海城市商贸中心之一和上海市区的一个现代化的游乐活动园区。

9月供应规划建筑面积为496.43万㎡，环比上升79.84%，同比减少34.95%；成交规划建筑面积为805.02万㎡，环比上升1,029.85%，同比上升342.99%；土地成交金额1,074.83亿元，创今年新高。

本月随着第三批次集中供地的顺利收官，35宗住宅地块全部成交无一流拍，成交金额1,053.84亿元，其中24块地块底价成交，占比近七成。截至9月今年前三批土拍共出让宅地约515公顷，还未完成全年供地的指标。

上海今年第四批集中供地将于10月推出，今年前三批土拍共卖地约2,712亿元，远超去年同期，若算上第四批土拍，今年上海集中供地（涉宅用地）的出让金额或逼近4千亿大关。

本月，第三批次集中供地的顺利收官，成交金额达到今年新高。本轮集中供地有以下几点需要关注。

1）本轮集中供地的地块中，徐汇龙华、闵行华漕和梅陇镇、嘉定菊园、浦东唐镇等热门板块受到多家竞买人追逐，溢价率高达8%-9.5%，其余地块多为一家竞买人以底价成交，可见传统热门板块的优质地段仍是受到市场热捧的。

2）与以往民企组团拿地不同，本轮多家央企或者国企亦选择联合拿地，造成这一现象的原因除去因市场不可预期性造成的分担风险因素外，各家资金方压力增大也是主要因素。

不过，本年度上海三轮集中供地共计109宗用地全部成交，无一流拍这一现象表明各方资金机构仍然看好上海市场，也说明上海仍然是房地产市场发展最稳健的城市之一。

2022年三季度上海商业新房成交市场有较大涨幅。2022年三季度商业新房成交951套，环比上涨186.45%；成交面积约为19.5万㎡，环比上涨132.10%；成交均价为23,225元/㎡，环比下跌16.40%。

从区域分布来看，虹口区成交区商业新房成交均价位居前列，单价87,122元/㎡，销售面积0.15万㎡。在成交套数方面，浦东新区、金山区商业新房成交位居前列，分别为331套及157套；三季度虹口区商业新房成交量仍排最末，但成交均价最高。

从数据上分析，2022年三季度商业新房成交主要集中在浦东新区、金山区，其中浦东新区周康板块、张江板块、金山区金山新城板块及朱泾板块成交套数排名前列。由于三季度成交量主要集中于单价较低的区域，本季度商业新房成交均价较前期有所下降。

三季度上海商业存量房市场成交均价环比上季度成交均价有明显下滑，三季度成交均价水平较二季度之前趋于市场平稳状态。三季度成交均价20,215元/㎡，环比下跌57.87%，成交1,212套，较前两个季度有明显上涨。成交面积约12万㎡。从2020年三季度开始形成的平稳曲线受2022年上半年疫情的影响出现了较大的起伏，三季度在成交量价方面处于逐渐恢复状态。

三季度上海商业存量房市场成交面积上涨，成交套数环比上涨312.20%。2022年上半年受疫情影响大，成交套数较少，随着疫情得到控制，三季度商业存量房成交恢复。成交面积集中于松江区及浦东新区。

2022年三季度，上海商业新房成交面积约19.50万㎡，成交额约45.40亿元，成交套数约951套，成交均价23,225元/㎡；上海商业存量房成交面积约12万㎡，成交额约24.20亿元，成交套数约1,212套，成交均价20,215元/㎡。从商圈热度来看，商业新房市场中，浦东新区周康板块及金山区金山新城板块较为活跃；商业存量房市场中，金山区枫泾板块较为活跃。

2022年开始商业新房市场成交量环比上年度处于下滑趋势，存量房市场成交量价下降明显。二季度受疫情影响降幅更为明显，三季度在成交量价方面处于逐渐恢复状态 。

市场供应端，单个商业项目体量以5万方左右的社区型商业为主，主要以中小型商业体项目为主。回顾2021年，上海新增开业的地标型商业项目包括，虹口区黄浦江畔的北外滩来福士、静安区大宁久光百货、崇明百联万达等，其中体量20.6万方的南翔印象城MEGA是单体体量最大的商业项目，且是印力最高端产品线的首秀。

三季度上海市成交6幅纯商业地块，11幅综合地块。成交的纯商业地块位于松江区及浦东新区。

今年或近几年上海零售市场的特点是各大商圈积极调整经营结构和品牌结构，提升知名度和影响力，建设特色商业街区，继续呈现多中心、多层级、网络化的发展格局。

2022年三季度上海办公新房成交873套，环比上涨42.88%，同比下跌22.53%；成交面积为29.10万㎡，环比上涨13.18%，同比下跌3.70%；成交均价为48,342元/㎡，环比下跌1.50%，同比上涨14.29%。

从区域分布来看，黄浦区成交均价在各区中最高，达91,079元/㎡，成交8套；徐汇区的成交面积和成交总额均高居首位，成交面积为6.37万㎡，成交总额为40.08亿元；在成交套数方面，浦东新区在各区中成交套数最多，为180套，占比近20%，成交面积为1.62万㎡。

2022年三季度，上海办公新房成交量较上俩季度均有较大增幅，成交均价与第二季度持平，市场热度已经恢复。从商圈热度来看，办公新房市场周康板块较为活跃。随着疫情的常态化，受疫情影响的项目也开始逐步入市，下半年预计有大体量办公项目陆续入市，上海办公市场将进入供应高峰期。

2022年三季度上海办公存量房成交2,809套，成交面积为22.08万㎡，成交均价为24,814元/㎡。

其中浦东新区办公存量房成交均价位居首位达35,199元/㎡，成交398套，成交面积为2.93万㎡。在成交套数方面，嘉定区位居首位，为556套，占比19.79%，成交面积3.48万㎡，成交均价为18,497元/㎡。上海解封后，办公存量房市场逐渐恢复，其中8月份成交总额最高达19.83亿元，成交974套，占比34.67%，是三个月中成交套数最多的一个月，均价达25,461元/㎡。

三季度，上海办公存量房市场较上一季度成交套数环比上涨236.81%，成交面积环比上涨247.55%，成交额环比上涨272.08%，成交均价环比上涨5.68%。随着上海的解封，本季度上海办公存量房市场活跃度逐渐恢复。

2022年三季度徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域均有重点项目入市，共计建筑体量27.7万平方米，核心区徐家汇板块"徐家汇中心三期T1"、新兴区静安苏河湾板块"华润苏河湾中心"以及前滩板块"前滩国际广场"入市。

2022年三季度，上海办公新房市场成交面积约29.10万㎡，成交额约140.67亿元，成交套数约873套，成交均价48,342元/㎡；上海办公存量房成交面积约22.08万㎡，成交额约55.21亿元，成交套数约2,809套，成交均价24,814元/㎡。三季度与上一季度相比办公新房成交面积和办公存量房成交面积都有较大涨幅。

随着新冠疫情得到控制，疫情影响逐渐减弱，上海办公房市场逐渐恢复。受疫情影响暂停的工程也逐渐复工，预期入市的办公项目已开始入市，上海办公房地产市场将迎来供应期高峰期。

以上内容摘自世联评估《城市快报[上海]》。

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