新房供应分析

新房成交分析

开发商“金九”推盘意愿明显上升，推盘高峰带动成交价量齐升。

本月新建商品住宅均价为69,290元/㎡，环比上涨13.27%。网签量3,614套/37.0万平方米，套数环比大升38.15%，成交创年内新高。

蛇口港招商玺家园以成交448套/69,760平方米、83.2亿元（均价119,247元/㎡）的辉煌数据，喜提“金九销冠 ”，拉动全市均价结构性上涨。作为太子湾片区唯一的住宅项目，邻近邮轮母港，本项目在认筹阶段就被广泛看好。

备受青睐的宝安区凤鸣水岸花园畅销369套/34,104平方米、26.6亿元（均价78,000元/㎡），屈居成交金额次席。

其他较活跃楼盘包括中海观园（324套、均价45,932元/㎡）、恒大时尚慧谷（145套、均价30,674元/㎡）、中海寰宇珑宸花园（131套、均价38,903元/㎡）、振业时代花园（121套、均价11,239元/㎡）等。

9月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为74%，其中光明区成交领先，成交面积在全市的占比达到25％；

关内成交面积合计占比26%，其中南山区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为21%。

9月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为45%。

300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25%；80～100平方米面积段在此总价段中占比73%；此总价段主力成交项目为龙岗区的中海观园。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且300～450万的成交套数最多，占全市总成交套数的18%。

光明区成交1,005套，稳坐成交第一大区宝座，主力成交项目为中海观园、金地明峰府、深业云筑、特发·观月台、宏发万悦山、电建洺悦鹏著花园等。

宝安区成交733 套，龙岗区成交532 套，南山区成交519套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

截至9月底，新建商品住宅可售数量39,689套/394.85万平方米，可售套数环比攀升25.4%。近期供给量远大于成交量，库存连续6个月上升，达到近六年以来的高位。

第四季度，开发商冲击全年业绩，新房供应量将持续增加，预计住宅库存继续上升。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

按照过去12个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期升至12.0个月。阔别三年，本月去化周期终于重新回到调控目标区间（12～18个月）。

预计集中供应居住用地楼盘开始投放市场，大量限价新房涌现，深圳住宅严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

9月，露气寒冷，秋意正浓。各种肥胖的黑天鹅不断出现，存量市场依然价量齐跌。

具指标意义的世联EVS存量住宅均价为60,790元/㎡，环比下跌0.10%，连续11个月阴跌。同比下跌2.4%，处于有价无市的状态。

本月网签1,730套/16.3万平方米，套数环比下降13.50%，连续4个月萎缩。在售新楼盘内卷折价促销，大量供应分流了二手需求，二手房成交量继续低于一手住宅，冰火两重天。

“十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，降低居民购房的交易成本，对冲基本面下行压力。9月，深圳、南京等城市推行存量住宅“带押过户”。“带押过户”在流程化繁为简的同时，也解决了卖方提前还贷的资金来源问题，有效降低了二手房交易的成本与风险。中央、地方协同出牌，合力提振市场信心，对市场回暖会起到一定的积极作用。

深圳存量住宅房价收入比高达26.7，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。

新冠疫情管控令访客人数减少，住宅租赁活动受到抑制。

根据世联EVS统计数据，9月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为88.9元/㎡，环比保持不变。

南山区商品住宅平均租金130.9元/㎡·月，领跑全市。福田区114.2元/㎡·月，罗湖区82.9元/㎡·月，坪山区以平均租金40.8元/㎡·月敬陪末席。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

大力发展保障性租赁住房是2022年中国楼市主旋律。深圳计划将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房，年度租金涨幅不超过5%。在稳字当头、租购并举的背景下，国家已经在大力构建公共住房保障体系，房租大涨的概率也不是很大。

尽管受到疫情的严重干扰，上半年深圳地区生产总值高达15,017亿元，同比增长3.0%，规模以上工业增加值同比增长5.9%，固定资产投资同比增长14.7%。全市经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为684倍，静态租赁回报率仅为1.7%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约58.7年才能收回成本。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨。有鉴于此，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

9月，深圳推出两宗地，均为工业用地，土地面积16.76万平方米，规划建筑面积26.51万平方米。

本月共有10宗地顺利拍出，土地面积62.07万平方米，规划建筑面积208.62万平方米，成交总额119.47亿元。

深圳2022年第三轮集中供地于9月28日集中出让，热度不及前两轮。

今年前两轮集中供地热度一直较高，在全国土地市场陷入低迷的情况下一枝独秀。

第三轮集中供地共推出7宗含宅用地，成功出让6宗。其中，顶价成交2宗，底价成交4宗，建筑面积156.53万平方米，总金额106.38亿元。

深圳地铁成为最大赢家，拿下坪山3宗居住用地，华润置地、招商蛇口各落一子获得一宗地，深圳坂腾（东方资管系）则拿下龙华九龙山安居房用地。

本次土拍均由国企、央企领衔主演，与前两轮拿地房企类型一致，仍旧没有民企出场。

特殊买家托底的“虚火”并不能反映土地市场真实情况，要到土地买家多元化进场的时候，市场才能真正筑底。

深圳地铁挥金60.4亿元，以底价包揽3宗地，建筑面积为83.2万平方米，金额和建筑面积均占本次土拍成交的一半以上。其中G14306-8011和G14306-8012两宗地的竞买申请人须为具有国内地铁线路建设运营经验的企业，成为深圳地铁表演专场。

华润置地经过26轮竞拍，以27.5亿元封顶价击败中海、招商、保利、金茂，拿下宝安区福海街道A208-0991。宗地初始配建公共租赁住房建筑面积11,440平方米，竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积22,850平方米，宗地建成后，商品住房平均销售价格不高于47,950万/㎡（不含室内装修价格）。

龙华区福城街道A922-0823和A922-0824为相邻地块，两宗用地位于龙华区福城街道，在龙澜大道与福花路交汇处，与龙华区行知学校仅一路之隔，周边还有九龙山和大水坑社区公园，生态环境优越。

招商蛇口斥资15.03亿竞得龙华区A922-0823居住用地。

本轮竞拍时间最长的是龙华安居房A922-0824，吸引深业、安居集团、嘉达等9家房企参与竞拍。

历经1个多小时30轮竞拍，宗地被东方资管系的深圳坂腾以3.47亿元的封顶价和15,600平方米的自持租赁住房竞得，成为本次土拍唯一一宗最高限制地价、最高竞配面积“双触及”的地块。

A922-0824宗地位于九龙山数字城重点片区范围内，宗地安居型商品房平均销售价格不高于26,800元/㎡（不含室内装修价格）、最高售价不高于28,100元/㎡（不含室内装修价格）。