10月综述

均价下滑，成交持稳

10月，瑞联EVS存量住宅加权均价为22,400元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.62%，连续16个月下滑。

全国住宅均价同比跌幅为3.81%，跌幅继续扩大。

房企推盘积极性有所提升，新宅成交持稳，但由于双节假期出游及市场信心尚未修复，销售恢复力度仍较弱。面对年底冲刺的关键节点，季节性转淡加上政策效应渐弱，新房销售后续动力接续成关键。

10月份，全国居住用地成交规划建筑面积环比上升31.0%，总金额环比上升32.7%。上海、南京、苏州、杭州等地集中供地，房企拿地明显谨慎，土地平均溢价率（3.7%）创全年新低。自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，未来一线外其他城市土拍有望恢复“价高者得”，溢价率将有所走高。

上海本月分两次进行了第三批集中供地，共计出让居住用地17宗，成交总额675.7亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。本批供地市场热度较高，竞价触顶近半，国央企仍是拿地主力，民企参拍则相对冷淡。

北京、南京、无锡分别揽金237.3亿元、157.1亿元、147.5亿元，分列第二至第四位。

环比变动

跟踪的城市无一上涨

在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比无一上涨，下跌城市多达46座。“认房不认贷”等政策落地，降价房源比例远超涨价房源“老破小”挂牌量快速增加，核心城市二手房价格普遍在波动调整。

环比跌幅居前的城市为东莞（-2.42%）、大连（-1.62%）、常州（-1.61%）、江门（-1.56%）及上海（-1.37%）。

均价同比

存量住宅均价同比上涨城市仅剩乌鲁木齐（0.40%），下跌城市为45座。东莞新建住宅“金九银十”卖力促销，成交有所提升，二手住宅被新房分流严重，成交淡静，均价继续领跌。

同比跌幅居前的城市为东莞（-13.93%）、江门（-10.47%）、郑州（-9.06%）、杭州（-7.95%）及南宁（-6.77%）。

市场展望

10月，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）启动第三轮房改，支持城区常住人口300万以上的大城市率先实践“市场+保障”的住房双轨制。

1998年，国家正式启动第一次住房改革，实行住房商品化，拉开了中国房地产高歌猛进的20年。2008年第二次房改确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。

2023年的第三次房改并非简单复制“新加坡‘组屋+私人住宅’双轨模式”，而是积极探索“中国模式”。十四号文的底层逻辑是要分别管理，未来房地产市场商品房归商品房，保障房归保障房。保障房体系顶层设计逐渐明晰，加大保障性住房建设和供给，中央补贴，封闭运作，保障居住权利。市场归市场，放开限价，让商品房回归商品属性。住房双轨制重塑行业格局，进一步卸下商品住宅市场体系羁绊，对稳地价，稳房价和稳预期带来正面作用。

作为中国最高级别的金融会议，五年一次的中央金融工作会议于10月召开，为未来五年金融改革方向和政策定下基调。

会议提出，未来五年房地产发展涉及房企监管、融资、保障房等“三大工程”。促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

10月，各地楼市延续宽松基调，利好政策不断落地，但“四限”政策调整力度和节奏明显放缓。

广州针对部分行政区取消限购，二线城市中南京、合肥、济南、郑州、青岛、武汉等超过10城已全面取消限购政策，杭州除主城四区外均放开限购。三亚、贵阳、温州等地区官宣首套房“认房不认贷”，降低首付比例及房贷利率等。北京、上海、安徽、四川等地区调整公积金政策。

当前房地产行业恢复的最大障碍依旧是信心和预期，尤其是对于我国经济形势好转及居民收入预期的实质改善。目前核心城市保持一定活跃度，但部分市场已经产生“抗药性”，政策“托底”效果相对有限。

预计四季度长三角、珠三角、京津冀三大都市圈核心区和二线高能级城市成交量波动式恢复，市场保持稳健运行。核心城市虹吸效应让市场分化愈加明显，弱二线和广大三四线城市市场信心跌至谷底，供需双向收缩，整体楼市还将面临较长的调整期。

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