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抵押评估|学校、医院也可做抵押?专业估价师这样说!

来源:价值领地2020.03.26浏览量:4835

是估价机构顺应估价需要和要求的变化还是通过估价供给引导估价需求



▎行业解读丨By:世联评估

随着经济社会的发展进步,房地产市场的发展和人们财产意识的增强,衍生许多区别于传统抵押业务的现实问题,在合法前提下,例如民营企业如何利用出让宗地上的学校、幼儿园、医院等具有公益性的不动产进行融资,是金融机构、估价机构和估价师需要思考的问题,是估价机构顺应估价需要和要求的变化还是通过估价供给引导估价需求?无论哪种变化和需求,估价师都需要提高自身专业能力为客户提供专业服务。


传统抵押估价业务


在房地产估价业务中,抵押目的的评估是房地产评估机构最传统的一类评估业务,估价机构出具的抵押估价报告是为了金融机构确定抵押贷款额度的需要而为之服务的,所以其估价对象必须是可以进行抵押的不动产,那么对于估价师来说哪类房地产可以抵押,哪类不可以是要能够进行清晰判断的。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三节“房地产抵押”的第四十八条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。”


对于不得设定抵押权的房地产,《城市房地产抵押管理办法》“房地产抵押权设定” 第八条规定为:下列房地产不得设定抵押。


1、权属有争议的房地产。

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产业的房地产。

3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

4、已依法公告列入拆迁范围的房地产。

5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

6、依法不得抵押的其他房地产。

对于管理办法第八条中的1、3、4、5、6这几类不可抵押的房地产,是很容易判定的,但是对于第2条“用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产”中的教育、医疗涉及的房地产却难以把握。


通俗上讲教育或者医疗等由政府举办的纳入财政预算管理的为公立机构,具有非营利性,作为补充还有以民办、股份制等等其他方式组建的我们统称为私立。公立教育及医疗设施因其公共设施的本质,在建设前期土地使用权取得方式以划拨土地使用权为主,私立的教育或医疗房地产一般是建设在出让的商业土地上。那么对于私立的教育或者医疗房地产是否可以抵押,在实际的评估业务中其实是有争议的。本文主要是针对出让宗地上的私立教育、医疗房地产等具有公益性质的不动产能否设定抵押来进行分析阐述。


公益性质不动产估价分析


随着我国教育体制和医疗体制的改革,越来越多的民办学校、幼儿园和医院随之产生,他们也可能会存在融资的需求,那么该类不动产是否可以办理抵押登记向金融机构进行抵押贷款呢?我们就曾接触过这类的客户,向我们提出要对于其所拥有的出让宗地上的私立医院和学校、幼儿园等教育设施不动产出具《房地产抵押估价报告》的需求,在与委托方进行接洽的时候,我们查阅了委托方提供的《国有土地使用权出让合同》、《不动产权证书》,发现其土地证载用途有城镇住宅用地、也有证载用途为其他商服用地的,房屋所有权证证载用途有商住、办公、其他等,其房产现状用途是教育局、机关幼儿园、工商所、医院、学校等,明显具有公益性。

关于公益设施能否设定抵押,除了《中华人民共和国城市房地产管理法》以外,《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押”的第(三)项规定为:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”;《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押”的第(三)项规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”。所以对于公立的医院以及教育设施等不可设定抵押是毋庸置疑的,但是对于出让宗地上的私立民办的相关房地产,委托方其实并不是特别清楚及理解的。对于以上案例的抵押评估需求,笔者查阅了相关的法规和条文,分析整理如下:


  • 以上法律条文中“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不可设定抵押,对于其中的“公益目的”,大多数人们都会误以为仅属于公立的设施才是以公益为目的而设立的,并不包括私立。所以我们有必要认清民办学校、私立医院的本质到底是什么。

    根据《中华人民共和国民办教育促进法》第一章总则的第二条“国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办学校及其他教育机构的活动,适用本法。本法未作规定的,依照教育法和其他有关教育法律执行”、第三条“民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分”、第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位,国家保障民办学校的办学自主权”。

    由此可以看出,国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办学校及其他教育机构的活动,也就是所谓的民办教育同样属于公益性事业,他们所有的学校等教育设施则是实现办学目的的根本必要保障。

    根据国务院《医疗机构管理条例》第一章总则第三条“医疗机构以救死扶伤,防病治病,为公民的健康服务为宗旨”。因此,医院无论是公立还是私立都是秉承着救死扶伤为民健康的宗旨,亦同样是以公益为目的。

  • 住房和城乡建设部关于“私立学校、幼儿园的教育设施、医疗卫生设施能否抵押”向全国人大常委会法制工作委员会进行了请示(建法函[2009]204号),全国人大常委会法制工作委员会对此问题进行了回复(法工办发 [2009]231号):同意请示中的第二条意见,即“私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施,按照《物权法》第一百八十四条规定,不得抵押。

综上所述,学校和医院无论是公立还是私立,是否是出让宗地上的不动产,主要看实际用途是否“属于社会公益设施”,只要属于社会公益设施,均属于法律法规禁止抵押的范围。


如何提升估价服务?


估价师提高自身的专业能力,除了精通行业规范、规程、技术标准等,还应从以下方面完善自己:


  • 作为提供专业服务的房地产估价师,涉及抵押估价业务的,应当熟知不动产抵押的相关法律体系。不仅要熟知《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的相关规定,也要熟知相关的行业法律法规,如涉及教育设施、医院等的行业法律法规《中华人民共和国民办教育促进法》、《医疗机构管理条例》等,及相关批复、复函等,对我们的日常工作都具有指导意义。


  • 如何提供专业服务是估价师主要思考的问题。如上所述,学校教学楼是学校开展日常教学活动的场所,是为了满足社会公众受教育的需求而建设的,医院也是如此,都具有公益性,已经明确了是不得抵押的不动产,登记机构也不应当办理抵押登记。但实际操作中,各地区的登记部门操作各异,也有部分办理了抵押登记,那么抵押权人的风险在哪里呢?


    1)违反抵押相关法律,存在抵押无效的法律风险。这种情况,在信贷业务中不应接受此种抵押担保。

    2)抵押物不能变现的风险。对于出让宗地上的公益性房地产,通常没有限制转让的约定,许多人认为既然可以处置,就可以变现,但实际情况会很复杂,并不意味着就可以实现抵押权。如果约定为公益性,抵押后会影响约定的实现。限制抵押的目的,不要因为抵押行为影响与抵押不相关人的利益。


对于估价机构,为不能抵押的不动产出具了《房地产抵押估价报告》,违反合法原则,也与行业规范、规程要求相悖,即使进行了风险分析提示,对抵押过程中可能的风险,分为设定抵押权的风险和实现抵押权的风险,将实现抵押权的风险提示给金融机构,也不能规避估价机构及估价师的风险和责任。作为估价师,我们要清楚,是否能作为抵押物不以是否可以做抵押登记为标准。


总结


房地产估价师利用自身对抵押相关法律的熟知及估价专业知识,更好的为金融机构防范抵押风险提供专业建议,正如美国的《专业评估执业统一准则》中注重从评估角度“保护金融秩序和经济秩序”,作为估价师应坚守职业道德底线,完善专业能力,真正做到提供智力服务。

参考文献:

[1] 《民办学校、私立医院的房地产抵押问题研究》刘小根

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本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则



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