随着我国教育体制和医疗体制的改革，越来越多的民办学校、幼儿园和医院随之产生，他们也可能会存在融资的需求，那么该类不动产是否可以办理抵押登记向金融机构进行抵押贷款呢？我们就曾接触过这类的客户，向我们提出要对于其所拥有的出让宗地上的私立医院和学校、幼儿园等教育设施不动产出具《房地产抵押估价报告》的需求，在与委托方进行接洽的时候，我们查阅了委托方提供的《国有土地使用权出让合同》、《不动产权证书》，发现其土地证载用途有城镇住宅用地、也有证载用途为其他商服用地的，房屋所有权证证载用途有商住、办公、其他等，其房产现状用途是教育局、机关幼儿园、工商所、医院、学校等，明显具有公益性。

关于公益设施能否设定抵押，除了《中华人民共和国城市房地产管理法》以外，《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押”的第（三）项规定为：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”；《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押”的第（三）项规定为：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”。所以对于公立的医院以及教育设施等不可设定抵押是毋庸置疑的，但是对于出让宗地上的私立民办的相关房地产，委托方其实并不是特别清楚及理解的。对于以上案例的抵押评估需求，笔者查阅了相关的法规和条文，分析整理如下：

• 以上法律条文中“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不可设定抵押，对于其中的“公益目的”，大多数人们都会误以为仅属于公立的设施才是以公益为目的而设立的，并不包括私立。所以我们有必要认清民办学校、私立医院的本质到底是什么。

  根据《中华人民共和国民办教育促进法》第一章总则的第二条“国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构的活动，适用本法。本法未作规定的，依照教育法和其他有关教育法律执行”、第三条“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分”、第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权”。

  由此可以看出，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构的活动，也就是所谓的民办教育同样属于公益性事业，他们所有的学校等教育设施则是实现办学目的的根本必要保障。

  根据国务院《医疗机构管理条例》第一章总则第三条“医疗机构以救死扶伤，防病治病，为公民的健康服务为宗旨”。因此，医院无论是公立还是私立都是秉承着救死扶伤为民健康的宗旨，亦同样是以公益为目的。

• 住房和城乡建设部关于“私立学校、幼儿园的教育设施、医疗卫生设施能否抵押”向全国人大常委会法制工作委员会进行了请示（建法函[2009]204号），全国人大常委会法制工作委员会对此问题进行了回复（法工办发 [2009]231号）：同意请示中的第二条意见，即“私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。”

综上所述，学校和医院无论是公立还是私立，是否是出让宗地上的不动产，主要看实际用途是否“属于社会公益设施”，只要属于社会公益设施，均属于法律法规禁止抵押的范围。

估价师提高自身的专业能力，除了精通行业规范、规程、技术标准等，还应从以下方面完善自己：

• 作为提供专业服务的房地产估价师，涉及抵押估价业务的，应当熟知不动产抵押的相关法律体系。不仅要熟知《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的相关规定，也要熟知相关的行业法律法规，如涉及教育设施、医院等的行业法律法规《中华人民共和国民办教育促进法》、《医疗机构管理条例》等，及相关批复、复函等，对我们的日常工作都具有指导意义。

  
  

• 如何提供专业服务是估价师主要思考的问题。如上所述，学校教学楼是学校开展日常教学活动的场所，是为了满足社会公众受教育的需求而建设的，医院也是如此，都具有公益性，已经明确了是不得抵押的不动产，登记机构也不应当办理抵押登记。但实际操作中，各地区的登记部门操作各异，也有部分办理了抵押登记，那么抵押权人的风险在哪里呢？

  
  

  1）违反抵押相关法律，存在抵押无效的法律风险。这种情况，在信贷业务中不应接受此种抵押担保。

  2）抵押物不能变现的风险。对于出让宗地上的公益性房地产，通常没有限制转让的约定，许多人认为既然可以处置，就可以变现，但实际情况会很复杂，并不意味着就可以实现抵押权。如果约定为公益性，抵押后会影响约定的实现。限制抵押的目的，不要因为抵押行为影响与抵押不相关人的利益。

对于估价机构，为不能抵押的不动产出具了《房地产抵押估价报告》，违反合法原则，也与行业规范、规程要求相悖，即使进行了风险分析提示，对抵押过程中可能的风险，分为设定抵押权的风险和实现抵押权的风险，将实现抵押权的风险提示给金融机构，也不能规避估价机构及估价师的风险和责任。作为估价师，我们要清楚，是否能作为抵押物不以是否可以做抵押登记为标准。

-The End-

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