▎市场分析丨By：世联评估
近期《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》印发，明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，这一举措为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件，也为深圳解决居住用地供应不足、遏制房价过快增长提供了新的保障。自深圳市政府颁布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，现已经过去两年时间。目前，“1+3+N”的住房政策体系正在逐步构建，预计2018年-2020E年深圳市住房建设筹集量为45.27万套，能够完成“二次房改”的近期供应总量目标，住房建设筹集结构也正逐步由商品房为主向公共住房为主转变。但是，近年来深圳住房领域依然存在以下问题：
- 一是人口持续流入的住房需求旺盛与居住用地占比过低导致住房供给有限的供需矛盾。
- 二是城中村住房套数占比较高与住房保有率过低导致住房供给结构性失衡。
- 三是住房公积金贷款额度过低与房价逐年上涨的购房力度支持不足。
为此，建议从以下四方面缓解深圳住房问题：
- 一是稳步推进土地管理制度改革，提升居住用地供应，改善供需矛盾。
- 二是在理清相关产权权属、补缴相关罚款等前提下，稳步推进城中村住房入市交易，分流城中村 “改善型住房”需求。
- 三是稳步推进住房公积金改革，提升购房支持力度，形成“高收入有市场满足、中等收入有住房公积金支持、低收入有公共住房保障”的阶梯化住房供给结构。
- 四是稳步推进房地产税改革，通过增加持有环节的赋税，打击住房投机需求。
2018年，深圳开启“二次房改”序幕，将房地产支柱产业地位转换为社会发展属性和民生幸福的重要支柱，核心是要建立起一套住房供应保障的长效机制。《意见》将重点解决以下三方面问题：一是供给主体多层次，明确房地产开发企业、住房租赁经营机构等八大供给主体；二是供应渠道多元化，明确新增建设用地、盘活存量用地等“六类十五种”建设筹集渠道；三是住房保障结构化，明确至2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中公共住房总量不少于100万套，系统构建商品房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 “4+2+2+2”的住房供应与保障体系。
2020年6月4日，中国平安集团通过与深圳市政府签署公共住房战略合作协议，至 2035 年持续投入资金参与深圳公共住房投资建设运营。2018年、2019年，共安排124.1公顷用地筹集建设公共住房，相对于2017年公共住房用地供给量明显下降，预计2020年计划安排公共住房用地168.2公顷。整体上，2018年-2020E年预计新供应用地144.7公顷，城市更新用地83.6公顷，产业用地配套宿舍等用地64公顷。
用地供给方面，2017年-2020E年，深圳市公共住房用地供应在居住用地占比发生明显变化。其中，2017年公共住房土地供应占居住用地比重为30.71%，2018年、2019年公共住房土地供应占居住用地比重显著提升为40.67%、31.90%，预计2020年该比重将进一步提高至57.37%。 
建设筹集套数方面，2017年-2020年，深圳市公共住房建设筹集量占整个住房比重也发生了明显变化。其中，2017年公共住房住房建设筹集量占整个住房比重为51.15%，2018、2019年为65.58%、56.63%，预计2020年公共住房住房建设筹集量占整个住房比重为56.25%。
人口持续流入，住房需求旺盛。根据深圳市统计局数据，2013年至2019年，深圳常住人口净流入280.99万人，年均流入为40.14万人 。其中，2017年人口净流入到达峰值，为61.99万人。2019年，深圳常住人口密度为6728人/平方公里，远高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。总体上，人口持续大量的流入，一定程度上刺激住房需求的增加。 
住房用地占比较小，住房供给有限。根据《深圳市城市建设用地与土地利用“十三五”规划》，至2020年深圳基本生态控制线范围面积不少于974平方公里，建设用地总规模控制在1004平方公里以内。总体上，预计“十三五”期间，深圳居住用地供应总量为1065.6公顷，占所有用地比重16.46%；深圳公共住房用地供应总量449.5公顷，占所有用地比重为6.94%。而在大城市及其周边城市新出让土地中，居住用地占比不宜低于50%。总体上，深圳居住土地供应不足，新增住房供应有限，住房供应缺口较大。
城中村住房占比过高，住房供给结构失衡。据统计，截至2018年，深圳全市住房存量约1065万套。其中，城中村住房套数占比约为48%，商品住房套数占比约为17%，工业区配套设施住房套数占比为17.18%，单位自建房套数占比为5.16%，保障性住房套数占比为4.04%，其他住宅套数占比为8.73%。总体上，由于前期缺乏统一安全设计规划导致的居住条件差、配套不足的城中村住房套数占比接近一半，而居住品质较好的商品住房套数占比不足两成，政府提供的保障性住房不足一成，住房供给结构失衡。住房保有率过低，住房保障不充分。据统计，截至2020年上半年，深圳全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约为50.63万套。按照2019年常住人口1343.88万人计算，深圳住房保有率约为11%，低于国家新型城镇化规划常住人口住房保障率为23%的标准，远低于新加坡的82%。总体上，较低的住房保有率，使得住房保障覆盖面较小，住房保障不充分。
公积金贷款额度过低，购房支持力度有限。根据世联评估监测数据，2019年12月单套住房套均成交总额为458万元，而深圳个人公积金住房贷款最高额度90万元。若按照套均成交总额算，公积金贷款占购房额度比重最高仅为19.65%，扣除30%首付，购房者仍需从商业银行等金融机构借贷近一半的购房款。根据深圳市住房公积金管理中心数据，2019年末公积金个人住房贷款余额1211.6亿元，个人住房贷款市场占有率为8.43%。总体上，2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61%，同期公积金个人住房贷款市场占有率由27.35%降至8.43%，而2019年北京为29.2%、上海为23.97%、广州为14.62%、杭州为14.2%。深圳二手房的房价逐年上涨，而公积金最高个人住房贷款额度却无明显提升，最终体现在公积金个人住房贷款市场占有率显著下降，购房支持力度明显降低。
房价逐年上涨，房价收入比、住房租售比显著高于国内其他城市。根据世联评估监测数据，截至2020年6月，相对于2013年1月，深圳二手房成交参考均价每平方上涨42044元，上涨幅度达208.94%。而在深圳存量住宅市场上，自2019年6月以来，更是实现十三个月连涨。
在房价收入比方面，根据世联评估监测数据，2020年6月深圳住房房价收入比为28.3，高于北京、上海、广州、杭州等城市，长期位于全国前三位。在租售比方面，2020年6月深圳住房租售比为1:668，略低于上海、杭州，高于北京、广州。
稳步推进土地管理制度改革，提升居住用地供应。“十三五”期间，预计深圳居住用地占所有用地比重为16.46%，远低于国家25%-40%的下限标准。根据《实施方案》，深圳可通过土地功能的调整，盘活存量用地。为此，可探索城中村未完善征（转）地补偿手续、历史遗留未完善出让手续等用地转建设用地的途径，增加居住用地供应。
稳步推进城中村住房入市交易，分流“改善型住房”需求。深圳存量住房市场上，城中村住房套数占比接近一半，居住在城中村的城市人口比重高达60%。由于城中村住房无产权保障，部分居住在城中村人口在经济实力提升时，会优先选择商品房改善居住条件。为此，推进城中村住房入市交易机制，对于符合区域规划的城中村住房，探索城中村用地转居住用地路径，在理清相关产权权属的前提下，缴纳相关罚款和地价基础上进一步明确住房权属。
稳步推进住房公积金改革，提升购房支持力度。根据2019年4月发布的“3文件”征求意见稿，未来申请公共租赁住房、安居型商品房的对象需符合收入财产限额标准，届时可能会产生既不符合申请公共住房标准又无经济实力购买市场商品房的“新夹心层”，这部分群体可能需要通过公积金来覆盖购房需求。但是房价的逐年上涨，住房公积金在个人住房贷款比重呈现显著下降特征，购房支持力度明显下降。为此，稳步推进住房公积金改革，构建完善公积金基础制度体系，提高住房公积金家庭贷款额度，形成“高收入有市场满足、中等收入有公积金支持、低收入有公共住房保障”的阶梯化住房供给结构。
稳步推进房地产税改革，打击住房投机需求。房地产平稳健康发展的长效机制是房地产调控的关键，而税收体系的构建是其中重要的组成部分。为此，稳步推进房地产税改革，通过增加持有环节的赋税抑制投机需求，通过影响人们对于房地产的预期稳定房地产市场运行，通过增加稳定税收来源降低土地出让金，一定程度上起到稳定房价作用。
问：恒大遭遇冲击，对整个房地产业有何警示意义？
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