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你了解TOD模式吗？从建设投资案例看TOD发展前景！

来源:价值领地2021.02.19浏览量：5329

城市公交等不同类型轨道公交沿线及站点地区的开发建设

▎市场分析丨By：世联评估

TOD模式

TOD模式以公共交通为导向的开发模式，涉及高速铁路、城际轨道、城市轨道、BRT、城市公交等不同类型轨道公交沿线及站点地区的开发建设。TOD模式倡导高效、混合的土地利用, 强调以公共交通枢纽、车站、车辆段等为核心，形成集工作、商业、居住为一体的综合体类物业开发项目。TOD项目开发，能够促进轨道交通设施与城市功能的有机结合、创新土地节约利用，并利用土地出让金、土地二级开发溢价收益等平衡轨道交通建设与运营的资金投入，同时为房地产市场带来新的机遇。

我国城市轨道交通建设发展迅速，根据中国城市轨道交通协会统计，2008年中国内地仅10个城市开通城市轨道交通，运营线路855公里；截至2020年9月30日，中国内地累计41个城市开通城轨交通运营线路，总长度达7141.55公里，为TOD开发，即轨道交通场站、站点周边土地及物业开发提供了广阔的发展空间。近几年，我国TOD为代表的轨道物业开发实现了快速发展。2020年前9个月，全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万㎡。2019年全国城市轨道交通在建物业开发面积达到2269万㎡，同比增加近80%。

TOD模式的发展

TOD模式在国内发展的关键点在于土地使用权、建设开发权的获取。轨道交通场站及周边土地、场站地上地下空间综合开发项目用途复杂，包括地下空间使用权，以及地面市政道路、公园、住宅、商业等多种用地类型。

土地供给方式上，包括划拨、招拍挂、协议等方式，此外深圳探索“作价出资”模式，即市政府将征地拆迁完成后的成熟地块（土地使用权的评估值）作为注册资本，以作价出资方式注入地铁集团。依据现有土地供应政策，符合《划拨用地目录》的，一般指轨道交通场站综合用地中车站、轨道、车辆段等交通用地部分，因具有公共属性，主要以划拨方式供地。而对于轨道交通场站综合建设用地，目前与其他经营性物业开发基本一致，主要采取招拍挂方式出让，定向招拍挂是轨道交通综合开发用地出让目前应用最多的方式。另外也有部分城市规定可采用协议出让方式，但同时设定自主开发为主、使用权不得转让等限制条件。

TOD发展的实际操作

TOD综合开发涉及专业轨道交通设施建设与运营、综合物业开发与运营，项目带有技术门槛高、投资额巨大、投资期长、功能与业态多样、自持运营能力要求高等特点，所以TOD项目的参与者以轨道建设主体公司、有实力的开发商为主。按照土地使用权、开发建设权和收益权取得途径的不同，实际操作中出现合作开发、独立开发等模式：

1)法人合作、联合拿地

轨道建设主体与开发商合作联合拿地、开发，从联合体拿地到合资公司

2011年9月京投银泰所属京投置地、北京万科、京投公司（北京基础设施投资公司）联合体以33.51亿元竞得丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建地块，占地30.73万㎡，建设为70万㎡的地铁上盖大型住宅项目——京投万科·西华府。这是万科的首个地铁上盖综合体项目，也是北京首个真正意义的地铁上盖项目。

2017 年深圳地铁集团入股万科，双方正式合作发展 TOD 项目。2020年4月，佛山万科与深圳地铁之全资子公司深铁置业联合拿下佛山南海新交通车辆段上盖项目，总成交价约51.8亿元，占地17.81万㎡。而同年6月万科与深圳市地铁集团有限公司签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，探索“轨道+物业”领域合作，并将重点关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。

2)股权合作

轨道建设主体独立拿地后，通过股权转让引入开发商联合开发

这是目前国内TOD项目开发的主流合作模式。

上海申通地铁集团在上盖物业开发中定位“一级半开发商”，前期做好场站建设和上盖物业开发的同步规划、技术对接和政府协调。拿地方式上，多以带方案方式通过公开招拍挂市场拿地土地使用权，再通过出让股权给国内外知名开发商、成立项目公司后进行合作开发，以此发挥土地最大值。2014年12月，申通地铁资产经营管理有限公司和上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业组成的联合体以21.98亿元中标青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块，2015年8月，此项目的50%股权在产交所挂牌转让，被万科以22.011亿元的总价拿下，目前建成地铁上盖大型城市综合体——UNICITY万科天空之城。

广州地铁集团独立拿地后，为弥补综合物业开发与运营能力的不足，引入其它开发商进行合作，开发多数项目。2017年11月，广州地铁集团以64亿底价拿下广州番禺汉溪长隆地块，用途为商业商务、娱乐康用地兼容二类居住用地。2018年11月，新世界中国地产有限公司以约人民币48.49亿元收购广州耀胜房地产开发有限公司（广州地铁100%持股公司）65%股权及相关债务，合作开发此项目。此外广州地铁集团2019年2月成为越秀地产（广州市属国企）第二大股东后，将品秀星图86%的股权，品秀星樾、品秀星瀚、水西项目、镇龙项目各51%股权转让给了越秀地产。

2020年7月成都举办TOD综合开发项目合作招商推介会，正式在昌公堰、行政学院等5个项目试点“股权型”合作开发模式，8月4日成都昌公堰站、行政学院站两个TOD项目在西南联合产权交易所挂牌转让项目公司股权，保利、万科分别获得两项目各66%股权。

2018年7月，杭州地铁138亿底价拿下地铁5号线五常上盖78.2万㎡的3地块， 2019年万科受让该项目51%的股权，打造成为134万㎡的、全国最大车辆段上盖综合体之一——地铁万科•未来天空之城。

3)BT融资、收益权转让

轨道建设主体独立拿地后，与开发商按照BT模式开发

2014年12月，万科以45.3亿元中标深圳地铁发布的地铁上盖项目——红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书，将与深圳地铁采取协议开发模式，权益按深圳地铁51%、万科49%分配，双方按比例进行全项目投资、获得相应权益、承担相应风险。商务公寓和办公物业等可销售物业销售后，双方按权益比例分配税后利润；未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有，共同分配持有型物业的经营收入。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续营管理工作。此项目宗地规划用地面积6.83万㎡，计容积率建筑面积41.9万㎡，开发建筑面积57万㎡。

此类合作案例不多，以深圳“土地作价出资”模式下，股权合作受限的项目为主。

4)轨道建设主体独立拿地与开发

轨道建设主体公司完成一、二级开发

广州地铁部分上盖物业由广州地铁集团实施一二级联动单独开发。2018年11月，萝岗车辆段地块以总价76.2亿元被广州地铁竞得。地块为交通场站兼容二类居住、中小学用地,总用地面积31.24万㎡,总建筑面积为58.65万㎡。广州地铁集团将独立开发。此外同位于黄埔区的镇龙车辆段上盖、水西车辆段上盖也将由广州地铁集团独立完成一、二级开发。

5)房地产商（单一或联合体）独立拿地与开发等

TOD地块竞拍条件中对轨道交通技术经验要求较放松的地块中，出现房企独立或通过多家房企合作的方式在公开市场获取 TOD 地块进行开发的案例。

例如2018年1月，美的地产以总价28.4亿元竞得顺德北滘新城6.7万㎡商住地，毗邻在建中广州地铁7号线西延顺德线美的大道站，美的联袂碧桂园将打造超40万㎡TOD城市综合体——顺德未来城。