在贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策要求的大背景下，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。另外，我们也盘点了上海个人购买二手房的税费类型和计算方式，帮助大家在购房过程中扫清障碍。
政策解读
一、目的
我们可以看到，上海市有关部门出台《意见》的主要目的如下：为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。二、政策主要内容
《意见》涵盖内容广泛，体现了有关部门维护房地产市场平稳发展的意图。其中主要方面为：
1、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
2、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

图1：沪籍单身人士限购导图

图2：沪籍已婚人士限购导图

3、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年等。
4、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
三、意义
《意见》中的相关政策与个人购房者和房企均有较大联系，更将对上海房地产市场发展造成直接影响，具体表现为：
1、规范房地产市场发展。我们可以看到《意见》中明确了要进一步推进房地产市场秩序整治工作，意味着政府将加强对于房地产市场的舆论监督指引，规范房产中介的居间行为。
2、推进不同区域均衡发展。《意见》中关于加大对五大新城商品住宅用地供应的相关规定，意味着后续的新楼盘将偏向集中在郊区新城，这一政策通过房产政策的引导，推进上海市不同区域的均衡发展。
3、减轻首次购房者购房压力。本次重点提出了关于住房限购的问题。根据该条新政，夫妻一方离婚之后若要另购新房，按首次离异前家庭总套数为准，不再另享有购房资格。这意味着之前市场上出现的假借离婚之名达到买房之实的投机行为将受到遏制。
四、问题及建议
虽然《意见》的颁布为房地产市场的发展带来了一系列积极的影响，但同时也存在一些问题值得我们思考。
1、不溯及过往原则。《意见》于2021年1月21日发布，2021年1月22日生效，对于双方已经签订买卖合同，但是交易并未完全完成的交易行为，应当依据法不溯及既往的原则，尊重双方的买卖约定。
2、投机人员资金链面临挑战。《意见》中指出将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。对于一般改善住房需求的买家来说，5年之后再另置换房屋很正常也易于接受。但是对于投机人员来说，若是5年之后再出售房屋，则其投入的买房资金基本上相当于冻结5年，对于其资金链无疑是一个考验。
3、遏制投机性需求效果尚需观望。可以说调整增值税征免年限为了房住不炒的目的，增加投机性需求的交易成本，但具体效果还要看税费是否能够向购房人转嫁，一般学区房具有较强议价能力，或抬升房产价格，但对于非学区类房产由于向下游转移成本能力偏弱，会对需求带来一定影响。同时由于二手房的交易成本增加，对于新房的需求或性价比更加凸显。
五、综上所述
《意见》中的相关规定将有利于推动房地产市场的稳定发展，在需求端打击投机炒房行为，营造公开、透明、健康的房地产市场环境。但新政的推行，还需个人及房企等社会各界的支持，其带来的影响及效果，我们不妨拭目以待。
二手房税费计算
说完了政策，我们来具体谈谈上海二手房购买的税费计算问题。何为“满五唯一”？如何区分普通住宅和非普通住宅？很多朋友在购置房屋时对涉及的交易税费都似懂非懂，为了避免不必要的纷争，大家就和小编一起来了解一下个人购买上海二手房的交易税费吧。 购房交易中，卖方即转让方涉及的税种有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税及印花税，买方即承受方涉及的税种有：契税及印花税。一般而言，购房交易中涉及的交易税费实际由买方承担。
一、了解各个税种的收取标准
在介绍具体税种前，我们需得区分普通住宅和非普通住宅，根据《上海市普通住房标准》，上海市普通住宅应同时满足以下条件：

1) 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2) 单套建筑面积在140平方米以下；
3) 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

1、增值税（卖方）

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（卖方）

3、个人所得税（卖方）

4、契税（买方）

5、印花税（买卖双方）

二、综上
购房交易中需重点关注的点有：房屋类型（普通、非普通，建筑面积），卖方是否“满五唯一”，买方是首套还是非首套。