资产证券化(Asset Securitization)是指将缺乏流动性但预期能够产生稳定现金流的资产，通过重新组合，转变为可以在资本市场上转让和流通的证券的一种融资金融工具。

资产证券化底层资产随着市场的快速发展在不断地丰富和多元化，可分为债权类资产、收益权类资产及不动产资产，其中不动产资产主要包括商业地产、保障房类资产、工业园区类等资产。

CMBS(CommercialMortgage-backed Securities)属于资产证券化的一种，是以商业地产抵押贷款构建底层资产，以底层资产未来收入作为还本付息来源，通过资产证券化过程，向投资者发行的ABS产品。

在整个资产证券化分析过程中，对底层资产价值影响的关键因素之一是运营收入和运营成本，本文将对批发市场类CMBS项目的运营收入和运营成本的确定进行重点分析。

批发市场类物业运营收入主要包含租金收入、物业管理费收入、交易费收入、装卸费收入、进场费收入等主要收入。

1.租金收入和物业管理费收入

批发市场类物业具有稀缺性、区域垄断性，该类型物业规模较大，周边基本没有同类型物业，故租金收入和物业管理费收入租约期内根据物业租赁台账及租赁合同确定，租约外结合历史水平及当地宏观市场综合考虑一定增长率、空置率来确定。

2.交易费收入

交易费收入通常与交易量、交易价格关联性较大，但交易量、交易价格是动态变量，不易统计，为了便于计算，交易费收入一般会通过近几年历史平均数据来确定。

3.装卸费收入

装卸费通常会根据车型不同在场地内进行装卸货物而确定费用，该费用的收取标准与车型、装卸时间有关，由于车型数量及装卸时间的数据较难统计，为了便于计算，装卸费收入一般会通过近几年历史平均数据来确定。

4.进场费收入的确定

进场费收入通常与货车进场量、车型关联性较大，由于货车进场量是一个动态变量，且每种车型收费标准也存在差异，为了便于计算，装卸费收入一般会通过近几年历史平均数据来确定。

批发市场类物业运营成本主要包含税金、管理费用、能源能耗费、保险费用等主要成本。

1.税金

税金主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税，各种税费根据国家及地方政府颁布的相关税法文件进行相关计算。

2.管理费用

管理费用主要包含公司管理团队及底层资产运营团队的人工成本、办公费、车辆费用等，该项费用通常与底层资产运营总收入成正相关，故该项费用一般会通过近几年与运营总收入的平均占比来确定。

3.销售费用

销售费用主要包含招商运营、广告推广、品牌管理、市场营销等费用，该项费用通常与底层资产运营总收入成正相关，故该项费用一般会通过近几年与运营总收入的平均占比来确定。

4.能源能耗费

能源能耗费主要包含底层资产公共区域和自用两部分，该项费用一般会根据地方政府规定的统一标准进行缴纳，如果底层资产公共区域和自用部分没有较大变化，那该项费用每年的支出就不会有太大变动，为了便于计算，该项费用一般会通过近几年历史平均数据来确定。

5.保险费

保险费一般会根据底层资产购买的财产一切险合同记载的金额来确定。

批发市场类CMBS项目的运营收入和运营成本是影响底层资产的关键因素，也是内核和外核需要重点关注的数据，所以在整个分析过程中，需要做到有理有据，能客观反映底层资产的真实运营水平。