我国商品房预售制起源于上个世纪50年代的香港，香港居民住房需求高但储蓄少，为了解决住房短缺问题，香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

改革开放以后，我国内地也面临住房供小于需的情况，在市场经济的催化下，借鉴了香港市场的发展经验形成了“中国内地版预售制”。自1994年《城市商品房预售管理办法》正式颁布，确立商品房预售制为我国商品房销售的主要方式之一，这一制度已经实行28年。

1、我国于1994年颁布了《城市房地产管理法》中对预售条件做出了原则性规定：

●已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

●持有建设工程规划许可证；

●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

●商品房预售实行许可证制度。

2、2022年2月10日，相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，意见中规定的最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行全国统一：

●明确了预售资金额度监管为重点额度监管

●明确了预售资金账户监管的标准

●提升了商品房预售资金使用的灵活性

●要求加强各方信息共享

商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。

我国的商品房预售制度加速了资金周转、提高了资金使用效率、降低了房企开发成本，对推动房地产行业发展以及城镇化进程发挥了重要作用。但由于国内商品房预售制度的不完善和执行监管方面的漏洞，导致诸如合同纠纷、质量投诉、逾期交房等问题, 不利于保护购房者权益。预售制度的初衷之一是为了缓解房企资金压力，但目前预售实际上成为了房企转移风险的重要手段，预售导致购房者很有可能后期拿不到房产。

部分国家预售政策

●房款支付节点

●购房贷款发放时间

●监管方的信息披露机制

部分其他国家地区，由第三方监督资金、并会向购房者详细披露工程进度。我国预售资金监管方为政府和银行，在房屋工程进度信息披露机制方面存在不足，购房者难以及时、真实的获取房屋建设进度。

●预售资金提取

我国一般是按工程进度节点提取预售监管资金，在交付前就可提取大部分的预售资金。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。

国内对于现房销售试点的探索最早可以追溯到2014年的上海，一地块在出让合同中首次出现了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”的描述。2016-2018年期间房地产市场过热，为抑制土拍市场热度，深圳、苏州、南京、杭州、中山等多地也曾陆续试点现房销售，但未广泛持续的推进。以海南省为例，为了从根本上杜绝商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，海南省于2020年3月发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，对新出让的土地上建设的商品房实行现房销售，是国内首次在省级推行现房销售政策的省份。

近期因市场变化、交楼风险增多，多地试点现房销售，将现房销售写入土地出让文件中，合肥、北京、福州、济南等地的多宗地块涉及现房销售。以合肥市为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告。公告中蜀山区SS202210号地块实行精装交付，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，明确提出了按精装现房销售。

我国当前商品住宅销售中，期房占比近九成，且现房销售需要房企承担更大的资金压力，当前大多数房企的资金链已然紧绷，猝然全面推进现房销售，将加速行业风险爆出，导致行业硬着陆。因此，在当前保障房地产市场稳定、不发生系统地产金融风险的前提下，中短期内我国商品房销售方式以预售为主不会改变。

未来，随着房地产市场实现平稳着地与恢复，将会有更多的省市尝试现房销售。长期来看，出让用地的种类/用地条件丰富化，现房销售的占比会逐渐增大，政府将根据城市区域的经济产业吸附力、土地价值及用地开发的未来配套要求等，设置更为灵活的预售/现售等出让条件；对于开发商企业来说，则根据自身的品牌形象、资金能力、开发能力等，来综合判断与决策参与土地竞拍、理性专业拿地与开发。