受限于底层资产的所有权属转让、税收优惠等因素的影响，国内基础设施类REITs形式较为单一，当前国内的基础设施类REITs以“私募股权基金+ABS”的形式存在。ABS是资产支持证券ABS（Asset BackedSecurities），ABS主要是看底层资产的现金流情况，底层资产相对REITs更加丰富，但凡可以产生稳定现金流的资产理论上都可以做证券化处理，比如银行贷款（最为常见）、高速公路收费权、仓储物流、公园景点门票、暖气燃气收费、企业应收账款等，当然也会包括商业物业资产。

国内类REITs持有物业类型

截至目前，已经成功发行3单基础设施类REITs产品。2019年6月28日，“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”在银行间市场发行，成为首单基础设施类REITs；随后，于9月24日和12月27日，“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”和“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”陆续在交易所市场发行。

随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的公布，本次试点的基础设施REITs，是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”结构的权益型产品。和以往的“类REITs”(私募REITs)不同，本次试点的基础设施REITs是权益型公募基金，通过ABS和项目公司等SPV，穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，属于权益型产品，和海外标准REITs相一致。

哪些基础设施收费权都可以被证券化？基础设施一般可分为盈利性项目(如高速公路、港口、发电、自来水)、微利性项目(如消防站、公园)、纯公益性项目(如路灯养护、城市抗震防灾系统)。盈利性基础设施的收费权（如高速公路收费权、港口收费权和自来水收费权等）

符合资产证券化对基础资产的要求：

①未来有稳定的现金流入且可以同其它资产所产生的现金流入相分离，能够形成基础资产的有效供给。城市基础设施提供的产品或服务属于满足社会基本需求的层次，需求弹性小，消费者对城市基础设施的消费次数是比较稳定的，消费价格受政府管制，也不会有较大的波动。所以,它在经营期间能够产生较为稳定的现金收入。

②未来现金流入可预测，城市基础设施项目运营期较长且遵循一定规律，历史记录完备，在未来产生的现金流入具有可预测性。

③规模较大。我国城市化进程的加速要求城市基础设施建设快速跟进，每年都有大规模的资金投向城市基础设施领域，城市基础设施的规模呈稳定上升趋势。将这些项目中的收费权进行资产证券化完全可以形成足够规模的、相似条件的资产池。

④资产质量高，城市基础设施缴费拖欠的比例低，是历史上违约率与损失率较低的资产。

强化“以资产为核心”的产品定位，适当的标的物业需满足市场化要求，应当依赖于专业优质管理人对于物业的运营提升能力，真正释放优质物业价值。希望借此项目助力中国基础设施建设投资。