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中国REITs从基础设施破题,顺势开启新基建投资新模式!

来源:价值领地2020.06.10浏览量:4900

将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式



▎行业分析丨By:世联评估













REITs是以发行权益投资证券的方式,募集资金,并将资金专门投资于不动产领域,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。说起REITs,大多数人认为其仅是“房地产”投资信托。事实上,其内涵可以扩展为包含铁路、高速公路、通讯设施、电力配送网络、污水处理设施及其它具备经济价值的土地附着物,这些资产都可以理解为不动产,同时也是常见的基础设施资产。投资于这些基础设施资产的REITs即为基础设施REITs。

2020年4月30日,证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》以及证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

这次《指引》中明确,公开募集基础设施证券投资基金是指,80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券,通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权,积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流,并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。

这次基础设施REITs的试点,主要是以交通设施、市政设施、产业园区投向为主,对房地产板块利好有限,这也符合疫情之后,基建建设的需要,对基建板块,尤其是新基建板块有一定的推动作用。

基础设施REITs试点项目应符合以下基本条件:

  • 项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。如为PPP项目收入来源需以使用者付费为主
  • 具有成熟的经营模式及市场化运营能力,经营3年以上,市场化运营,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
  • 发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

优先支持区域:京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。

优先支持行业:基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

















国内的基础设施类REITs

以“私募股权基金+ABS”形式存在



















受限于底层资产的所有权属转让、税收优惠等因素的影响,国内基础设施类REITs形式较为单一,当前国内的基础设施类REITs以“私募股权基金+ABS”的形式存在。ABS是资产支持证券ABS(Asset BackedSecurities),ABS主要是看底层资产的现金流情况,底层资产相对REITs更加丰富,但凡可以产生稳定现金流的资产理论上都可以做证券化处理,比如银行贷款(最为常见)、高速公路收费权、仓储物流、公园景点门票、暖气燃气收费、企业应收账款等,当然也会包括商业物业资产。

国内类REITs持有物业类型

从细分产品的发行数量来看,公用事业类收费收益权发行最多,这类产品的基础资产多为城市居民供水、供电、供暖、供汽收费收益权,原始权益人在经营区域内通常都具有垄断经营地位,故现金流最为稳定;其次为物业收入收益权,基础资产多为物业合同债权。整体来看,收费收益权资产证券化产品的基础资产类型多样化,只要具有能产生稳定现金流的资产,通过交易结构设计和内外部增信,均能够发行资产证券化产品。 
举例:高速公路建成通车后的车流量、收费收入情况,根据通车以来高速公路车流量数据(月度)、收费收入(年度),作为剩余收费期限的车流量、收费收入预测依据。确定历史和未来的车流量、收费收入之后,可以确定资产支持证券的发行规模。假设未来每年平均收入2.5亿,剩余收费期限20年,则未来收入为50亿,则可发行35亿至40亿ABS 。














国内基础设施类REITs

发展现状



















截至目前,已经成功发行3单基础设施类REITs产品。2019年6月28日,“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”在银行间市场发行,成为首单基础设施类REITs;随后,于9月24日和12月27日,“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”和“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”陆续在交易所市场发行。


随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的公布,本次试点的基础设施REITs,是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”结构的权益型产品。和以往的“类REITs”(私募REITs)不同,本次试点的基础设施REITs是权益型公募基金,通过ABS和项目公司等SPV,穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权,属于权益型产品,和海外标准REITs相一致。















基础设施资产证券化

可行性分析



















哪些基础设施收费权都可以被证券化?基础设施一般可分为盈利性项目(如高速公路、港口、发电、自来水)、微利性项目(如消防站、公园)、纯公益性项目(如路灯养护、城市抗震防灾系统)。盈利性基础设施的收费权(如高速公路收费权、港口收费权和自来水收费权等)


符合资产证券化对基础资产的要求:

①未来有稳定的现金流入且可以同其它资产所产生的现金流入相分离,能够形成基础资产的有效供给。城市基础设施提供的产品或服务属于满足社会基本需求的层次,需求弹性小,消费者对城市基础设施的消费次数是比较稳定的,消费价格受政府管制,也不会有较大的波动。所以,它在经营期间能够产生较为稳定的现金收入。

②未来现金流入可预测,城市基础设施项目运营期较长且遵循一定规律,历史记录完备,在未来产生的现金流入具有可预测性。

③规模较大。我国城市化进程的加速要求城市基础设施建设快速跟进,每年都有大规模的资金投向城市基础设施领域,城市基础设施的规模呈稳定上升趋势。将这些项目中的收费权进行资产证券化完全可以形成足够规模的、相似条件的资产池。

④资产质量高,城市基础设施缴费拖欠的比例低,是历史上违约率与损失率较低的资产。















基础设施REITs的

可能空间及后续关注点



















强化“以资产为核心”的产品定位,适当的标的物业需满足市场化要求,应当依赖于专业优质管理人对于物业的运营提升能力,真正释放优质物业价值。希望借此项目助力中国基础设施建设投资。














问:为什么房租跌,房价却一直在涨?

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本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则









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