中国REITs从基础设施破题,顺势开启新基建投资新模式!
来源:价值领地2020.06.10浏览量:5126
将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式
▎行业分析丨By:世联评估
项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。如为PPP项目收入来源需以使用者付费为主 具有成熟的经营模式及市场化运营能力,经营3年以上,市场化运营,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。 发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
国内的基础设施类REITs
以“私募股权基金+ABS”形式存在
受限于底层资产的所有权属转让、税收优惠等因素的影响,国内基础设施类REITs形式较为单一,当前国内的基础设施类REITs以“私募股权基金+ABS”的形式存在。ABS是资产支持证券ABS(Asset BackedSecurities),ABS主要是看底层资产的现金流情况,底层资产相对REITs更加丰富,但凡可以产生稳定现金流的资产理论上都可以做证券化处理,比如银行贷款(最为常见)、高速公路收费权、仓储物流、公园景点门票、暖气燃气收费、企业应收账款等,当然也会包括商业物业资产。
国内类REITs持有物业类型


国内基础设施类REITs
发展现状
截至目前,已经成功发行3单基础设施类REITs产品。2019年6月28日,“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”在银行间市场发行,成为首单基础设施类REITs;随后,于9月24日和12月27日,“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”和“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”陆续在交易所市场发行。
随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的公布,本次试点的基础设施REITs,是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”结构的权益型产品。和以往的“类REITs”(私募REITs)不同,本次试点的基础设施REITs是权益型公募基金,通过ABS和项目公司等SPV,穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权,属于权益型产品,和海外标准REITs相一致。
基础设施资产证券化
可行性分析
哪些基础设施收费权都可以被证券化?基础设施一般可分为盈利性项目(如高速公路、港口、发电、自来水)、微利性项目(如消防站、公园)、纯公益性项目(如路灯养护、城市抗震防灾系统)。盈利性基础设施的收费权(如高速公路收费权、港口收费权和自来水收费权等)
符合资产证券化对基础资产的要求:
①未来有稳定的现金流入且可以同其它资产所产生的现金流入相分离,能够形成基础资产的有效供给。城市基础设施提供的产品或服务属于满足社会基本需求的层次,需求弹性小,消费者对城市基础设施的消费次数是比较稳定的,消费价格受政府管制,也不会有较大的波动。所以,它在经营期间能够产生较为稳定的现金收入。
②未来现金流入可预测,城市基础设施项目运营期较长且遵循一定规律,历史记录完备,在未来产生的现金流入具有可预测性。
③规模较大。我国城市化进程的加速要求城市基础设施建设快速跟进,每年都有大规模的资金投向城市基础设施领域,城市基础设施的规模呈稳定上升趋势。将这些项目中的收费权进行资产证券化完全可以形成足够规模的、相似条件的资产池。
④资产质量高,城市基础设施缴费拖欠的比例低,是历史上违约率与损失率较低的资产。
基础设施REITs的
可能空间及后续关注点
强化“以资产为核心”的产品定位,适当的标的物业需满足市场化要求,应当依赖于专业优质管理人对于物业的运营提升能力,真正释放优质物业价值。希望借此项目助力中国基础设施建设投资。
问:为什么房租跌,房价却一直在涨?


本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则。
